赣江新区楼盘,南昌公寓楼盘价格_如果可以,四年换一次房

真叫卢俊阅读(24)

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我一直觉得,对于当下买房和以前要有一些节点性的不同,因为世道不同,模式不同,所以每一个持有房产的个体做的决策都要有不同

我不太喜欢给模棱两可的答案,之前写过一些文章,比如说不要碰老破小,比如说普通人其实两套房也就够了,今天和大家说另外一个维度的观点

就是对于所有在上海居住拥有房产的朋友们,我还有一个建议,就像标题里说的那样,如果有可能的话,让自己每四年就换一次房子

这其实是一个看上去稍微有点突兀的观点,为什么一定要换房,为什么是四年不是三年不是五年,为什么每隔一个四年周期就要换一次,这其实不是各种拍脑袋的决定,有一些现象我认为推动我们做这样的决定

01

要保持稳定换房节奏这个决定,本质上是这个赛道决定的,如今行业最大的变化就是赛道的基本面发生了变化

在上海楼市有两个数据和大家分享,第一个是很多人知道的,第二个可能没那么多人知道的。关于上海有多少人,大概2500万,未来几年也不会发生特别大的改变

上海有多少套房子,这个有统计局做过统计,大概750万套,这个数字未来也不会有太大的改变,因为增量土地日渐稀缺

所以当这两个数字相对稳定的时候我们再来对比下就会发生,其实从纯居住需求的角度上来看,其实上海不缺房子,每套房子哪怕只按照3人来计算,这个缺口其实也已经很小很小了

但是在上海是不是就没有买房需求了呢

那绝对不是,不然上海每年汹涌的成交量都哪里来的呢。我们发现这750万套的房子里结构性的断层非常厉害

有70%的房子属于老破小或者准老破小范畴,就是我们肉眼看上去房子的岁数都比我们要大的那些房子

这些房子已经跟不上我们的需求情况了,而且这些比例过高导致如今的上海进入到换房周期,这也是为什么上海的一手房市场全面进入到小三房时代,其他因素不说,两房的需求已经越来越小了

另外当我们认为上海进入换房周期这个赛道的时候,下一个问题就是,整个上海多少时间可以把所有的房子都轮转一遍

这个数据不好找,不过官方也做了这样的统计,基本上每年的换手率在2%-4%左右

另外值得注意的是,经过20年的周期,基本上已经把房子全部都换一遍了

过去20年的房子靠谁来换的,很简单靠上海强劲的外来人口导入推动的需求置换,在这个周期里老破小是不愁卖的,因为总价最低区位不错,所以外来人口总是有人愿意接盘,这也是为什么在过去20年不少炒房客拥有先上车的理论

而现在因为2500和750这两个数据都稳定了,而且整个上海轮转周期也完成了,所以某种程度上城市购房的逻辑也就变了

在外来人口没有持续性导入的前提下,未来行业就是进入到内部的优胜劣汰,大家卖掉不好的,去买那些好的,稀缺的,有独特标签的房子

这也是为什么之前和大家说不要碰老破小最基础的基调,因为这些业态的产品容易在这个周期里下沉变成被抛弃的产品,现在可能还没那么明显,但是当你如果买了老破小之后的五年时间,这样的泾渭可能就更加分明

当我们明白这个基调的时候,我们就要知晓几个原则,第一手头的房子够不够好以及这些房子和未来大家想要的房子有没有差距

02

当我们明白这个逻辑,我们接着回答剩下的两个问题:为什么是4年,以及为什么每4年就要换一次

为什么是4年,这个观点也很有趣

大家知道上海的房东住一套房子的时间大概有多久么,我们统计了每套产证出让的前后时间,发现有两个波峰值

第一个是5年,第二个是8年,8年之后的卖房比例就非常非常低了,这说明一个问题,当一套房子你住过8年,可能你的人生上升通路也终止了,收入结构也稳定了,也习惯这套房子的大小和区域了,一切都习惯之后,未来的人生生涯你都会变得稳定和习惯

另外五年可能是一个比较重要的点,在一个家庭购入第一套房子之后,一般五年之内会有比较大的变化,不论家庭成员结构还是个人的收入能力等,绝大多数人都会在这个时间点选择换房

这个数字在分配在不同的区域的时候表现的会更加明显,核心是中心的换得时间长的,郊区的换得时间短了

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当然你可以说市中心的门槛高,但是我更愿意理解为在郊区奋斗的年轻人更有可能靠自己的努力改变自己的居住环境。不过说到这里可以插一个题外话,就是奉贤这里的数据比较突兀,说明但凡住过奉贤的人都想要逃离,想要买奉贤的人多多小心

而5-8年以及8年之后这两个时间点就比较微妙,如果你在第五年不换房,很有可能凑合凑着就不换了,等到8年之后,大概这个时间点是家里小孩7岁左右才会考虑。而如果8年之后不换,那估计也就不换了

这就是趋势的力量,所以当我们明白这个数据的时候,我希望大家都可以稍微走在整个城市的前面半步,居住了4年的房子可以把自己列入换房周期内,因为多数人都会因为换房过上越来越好的生活,所以不要抗拒这样的改变

03

好,很多人会说,4年这个截点不划算,因为上海满五和不满五的税费其实是不一样的,你房子的竞争力也会不同

当然,这个观点没有错,但是是否想过这个现象可能也存在以前。以前什么模式,就是以前的楼市发展,税费为什么贵,因为前后几年的房价差太多了,所以增值税这块满二不满五的前后差值的5.5%会产生大量的税费。

但是现在呢,我们在上海如今肉身感受的楼市现状,过去两年的房价是没涨了,特别是现在稍微有些点状政策放松的前提下房价也同样没涨

未来只要750和2500之间不会发生剧烈的变化,房价的波动是在可控范围之内的,所以如果涨幅可控,那么增值税这部分也就在可控范围之内,如果房价不涨这块税费也就没有

所以现在的朋友如果你买二手房,你买那些满两年的二手房,其实很划算的

这个道理在未来也会大概率沿用,所以不用太担心

当然可能还会有人问,但是前后的贷款政策不同的,首套3成,二套你就要七成了啊,前后首付的差距实在太大了

是的,这也是为什么我要说每4年就可以换一次房子,你第一次换房,从首套到二套,会有这样的问题,但是如果你是第二次换房第三次换房,其实就没有问题,下一套要七成,但是上一套你到手的现金总额也比较高因为银行贷款也同样只有三成

所以也就说,除了第一次换房比较累,未来你会越来越轻松,每次置换来的房子,然后你再加一点这几年自己的积蓄,你就会把房子换得越来越好

所以要么在自己的第一套房子就一步到位,从此就不换房子了,如果开始换了就要持续的换,把换房这件事当成一个周期稳定要做的一个解决方案

04

最后说说我自己吧,我可能比我写的要更快一点,我基本上在上海的换房时间是2-3年,就是房子住两三年了我就置换一套。这也导致了很多朋友给我寄东西的时候总是会寄错地址

换房整体来说很累也很烦,会占据你很大的时间,但是整体来说生活也确实因为换房这样的节奏变得越来越好

第一次换房其实和第一次买房一样的紧张和恐慌,特别是房子卖了下一套还没买的时间段,人非常的没有安全感,但是经历过了之后发现,其实也就那样

大部分的焦虑和恐慌,都是因为我们把注意力放错了地方而已,拥有足够的经验,也就不会那么慌张

最近我又开始看房子了,我认为也是一个不错的时间点,一来产品力开始回归了,我看到不少房企都把做好项目当成最近的重点的,二来现在的市场供求关系比较稳定,客户和开发商相对均衡,作为一个个体是可以比较客观冷静的去选择项目

四年是一个比较好的时间点,规律性的换房不会增加自己的风险,反而会将手里的资产进行优化改良变得越来越好,从这点的角度上来说也是利大于弊

当然了,就像标题里说的,前面的四个字就是如果可以,以上的内容都是我的个人建议,每个人的情况不同需求不同,一切都要从自己角度出发,一个人认清自己最重要

05

差不多就这样吧,最后祝大家可以慢慢发财,住到好房子以及在房子里过上自己想要的那种生活

以上为正文,来自卢俊。

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南昌西客站附近楼盘,南昌的公寓值得投资吗_地产大概只要50家开发商

真叫卢俊阅读(45)

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中国目前一共有多少家房企
具体的数据恐怕没有人知道,在2016年的时候,国家统计局曾经公布过一个数据,中国共计有接近9.5万家开发商,当然,这些应该是包含了很多的项目公司
在整个2018年,一共有458家房企破产,而整个2019年1-10月份,根据人民法院公告网的数据,就已经有408家房企倒闭,从数字对比看,大概也能明白这是怎样的趋势的
最近一段时间很多自媒体也都在围绕着房企破产的原因进行分析,认为地产行业不好混了,调控的趋势越来越抓紧
 
如果从2016年10月份算起,这一轮调控已经进行了将近3年,加上前期买房人的高杠杆购房,整体的购买力已经被透支了一部分
 
购买力缺少,政策从严,对未来整体市场缺乏,很多人都会很悲观的认为,地产,或许真的不行了
 
但是,你看到或许只是表象

 

 

01

我忽然想到一个段子,70后的人说80后是垮掉的一代,80后的人说90后可能真的扶不起,但是,一年年过去了,我们发现最强大最有希望的还是00后
 
这跟地产当前的境遇其实很相似
 
当我们都在讨论说地产不行,市场萧条的时候,你看看中国最近几年地产业的销售额究竟怎么样
 
2016年中国房地产的销售额是11.7万亿,
2
017年销售额是13万亿,2018年达到了15万亿,在调控严格的最近几年,
每一年的销售额都在大幅增加
 
同时,随着各大品牌房企的销售额的突飞猛进,你想要进入全国TOP20强的门槛也逐步提高

2016年排名第TOP20的房企是旭辉,销售额仅仅是643亿元,
2
017年排名第TOP20是正荣,销售额是
910亿元,
2018年排名第TOP20的是泰禾,门槛直接提升到了
1300亿元

而在今年,如果想要进入TOP20强的名单,估计得至少1500亿元
 
你很难想象一个正处于“下行”的行业,行业整体的销售额攀升的如此厉害,我们如果来对比下汽车行业,就知道地产行业的日子其实还算不错的,2017年汽车行业的销售收入是
8.5万亿
,到了2018年,直接下降到了
8万亿

所以,我们所看到的地产行业下滑,从销售额的表现看,其实就是个伪命题
 
大家知道去年高喊要“活下去”的万科现在怎么样了吗,根据财报显示,2019年上半年,万科净利润118.4 亿元,同比增长29.8%,即每月赚近20亿,创下了上市以来的历史新高
 
所以,不行的不是整个地产业,而是那些默默无闻的小开发商们
 
一方面是中小房企不断倒闭,另一方面是行业销售集中度的不断攀升,TOP10强的份额占比越来越重

房地产业强者恒强的局面正在越来越明显

 

 

02

在互联网的市场里,毫无疑问就是两位姓马的爸爸,一家是腾讯一家是阿里,两家公司几乎垄断了互联网里90%的机会

 

腾讯和阿里构建的生态链几乎让行业内其他的从业者都无处生存,聚光灯下都是这两位的身影

 

当然,对于房地产行业未来会不会只剩下碧桂园、恒大、万科这几家开发商我不知道,但是有一个现象其实越来越确定

就是大部分的行业都存在行业集中度提升的问题,一个行业里只有50家可以生产,值得投资

 

所以,也正是因为这样的逻辑,所以当我们看到400多家房企都倒闭时,其实也没必要感到困惑,任何一个成熟的行业其实都是这么走过来的

 

小的慢慢走向死亡,大的逐渐走向强大,于是,50家企业慢慢形成超级垄断

 

或许,当房地产行业稳定后,这个市场真的只需要50家开发商

 

其实这一点在其他行业里也都在发生着,比如我们想象一下中国50位知名的艺人,你能一次性叫的出来几个,比如我们想象一下身边的日用品,你能说出50个品牌吗

 

美国的前五大企业,占到美国整个经济总市值的10%以上,你可以想象,这是多么高的行业集中度啊

 

而这样的聚拢程度在中国发生的其实也更加明显,我找了张2017年中国各行业的集中度情况,你可以感受下

 

所以,我们或许可以问问自己,我所在的企业,是不是在这50位里面,如果不是,我应该怎么办

 
所以或许我们可以理解为什么美的在2016年公开提出“四年冲千亿”扩张计划时,在2018年美的置业成功赴港上市并将千亿目标提前至2019年,甚至不惜在多块土地上高溢价拿地

 

在这个背后,我们看到类似美的置业这样的一家家冲刺千亿房企的
无穷焦虑
 
对于房企而言,
不挤进千亿,或许真的就没有未来了

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03

当然,一旦地产业进入寡头垄断的时候,对于地产行业的劳动从业者而言,也会出现剧烈的分层

 

金字塔顶尖的少部分人创造了行业里绝大部分的价值,剩下的从业者能力普通,经济收入水平也将直线下滑

 

当然,这样的现象不仅是针对地产行业,对于任何一个垄断的行业而言,人员的巨量流动和工资水平的分层化问题将变得更加突出

 

所以BAT和华为等头部企业员工的高工资其实是对垄断企业的一种犒赏,所以如果你如果认可地产行业即将进入寡头垄断的趋势,那么马上就要到来的或许就是人员的流动加快和工资的改变

当地产行业的标准化程度越来越高,地产业当前的高工资模式或许将慢慢被抹平

 

对于我们地产从业者自身而言,你到底能不能挤进自身企业的头部人员名单,其实就真的会决定了你未来到底能不能在这个行业好好的活下去

因此,进入寡头的不仅是地产商,还包括了内部的从业者

 

房地产企业越来越愿意给最顶尖的职业经理人开高薪,比如任泽平,2017年时1500万的年薪直接刷爆朋友圈,这样的收入水平仅次于“打工皇帝”,海通证券的高管林涌,超过马明哲、王石等名人

但即使是这样的高薪,在恒大集团内部,也并不算太突出,恒大集团2016年财报显示,副总裁何妙玲年薪1561.4万元,恒大金融集团董事长徐文,其年薪达到1028万元

 

但是作为老板,没有一个是真正的“慈善家”,在给顶级人才开工资的同时,对于长期处于普通岗位的地产人,一定是压制的,你越普通,我给你开的工资就越低

 

处于营销岗位的一线,由于每天还是只能依靠传统的苦力支撑,哪怕你每天加班到10点,可能工作上的收入也并没有那么突出,真正能取得高收入,估计只有20%的幸运者而已

04

我一直认为,做地产行业,最重要的一点是要保持谨慎的乐观
 
为什么这么说
 
只有当我们乐观了,我们才能看到更远的光,我们才能走的更加的坚定,但是这份乐观一定是谨慎的,甚至在适当的时候还是要略微悲观的,只有这样,我们才能不断的去思考这样行业,毕竟,这个行业的变化真的比我们想象的还要快一些
 
对于地产公司而言,小而美的愿景真的是越来越难了,受制于融资渠道变窄,融资和拿地成本不断抬升的影响,大房企的未来,正在到来
 
2018年,碧桂园拿下了7200亿,万科拿下了6000亿,恒大拿下了5500亿,三家合计的成交额为1.87万亿,相当于行业内
12%
的市场份额,而整个15-18年间,前10强房企市占率
从16.9%
大幅提升至
28.3%
按照这样的趋势看,在未来,只剩50家开发商,基本是大概率事件

对于我们从业者而言,真的,抓紧时间向那些头部企业靠拢吧,他们的规模可能会比想象中的还要庞大
 
最后,我想套用马云的一句话
 
不是地产行业不行了,而是你的地产行业不行了

 

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南昌绿地中央公园,赣江新区房价_珠海,辐射能级最高的城市

真叫卢俊阅读(19)

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可能很多人都不知道一件事
 
在澳门,96%的原水供应来自于珠海,因此对于珠海的水质要求是非常高的,也正是如此,珠海有别于东莞和中山,走了一条环保之路,这条发展的路径影响是很深远的
 
珠海在前期大力发展公共基础设施和道路的同时,不断提高了产业门槛,拒绝了很多“三来一补”的高污染产业,这些企业后来去了珠海邻近的市县
这些企业当然能带来高额的GDP,但为了留住珠海的蓝天白云,为了珠海更好的生态环境,珠海将他们全部都拒绝到了门外
但也正是这样,塑造了珠海独一无二的城市气质和良好的生态环境
当雾霾在一二线城市大肆进攻的同时,珠海则以青山绿水成为中国著名的休闲胜地,同时因为地处出海口,山海相拥、陆岛相望、山清水碧
 
上次去调研的时候,有人跟我说“珠海的空气可以罐装出口”,朋友圈经常被各种“珠海蓝”刷屏
 
但珠海的吸引力,还远不止如此

 

01

粤港澳大湾区是个千年大计,珠海和澳门的经济动态相互影响,越来越成为不可分割的共同体

当然你规划的再好,口号喊得再响亮
,其
实也没有用,看你实际落地的行动是什么,政府到底愿不愿意为这座城市的未来投资花钱,来为城市的未来买单

港珠澳大桥,是粤港澳大湾区的千年大计中最重要的第一步,而这个很重要的一步,则直接把一直很低调的珠海推向了舞台的中央

“要致富,先修路”这句俗语其实真的蛮重要的

 
良好的交通是一切发展的基础,所有的财富都来自于资源是否能够进行有效的交换,

海把自己的第一只手,通过港珠澳大桥的连接,
直接伸向了澳门和香港,让这两个中国最富有的区域,成为了自己的靠山

与此同时,珠海把自己的第二只手,通过深珠通道伸向了深圳,通过广珠城轨的延长线伸向了广州

 

在整个粤港澳大湾区中,能级最高,排名最前的四个城市毫无疑问就是:香港澳门深圳广州,但珠海通过自己的方式,就这样一步步的把自己跟这四个最顶级的城市一步步的靠近

因此从大方向看,珠海也是离这四个顶级资源池“最近”的城市了

 

 

02

很多人可能会问一个问题

 

凭什么是珠海

我们如果读下各个城市的定位会发现在整个粤港澳大湾区的这些城市的定位里面,珠海这个城市的定位跟其他城市相比有很大的不一样

有几个很关键的点,我给大家解读下

1、珠海是全国唯一与港澳陆地相连的湾区城市,这意味着珠海所具有的独特的稀缺性;

2、是建设粤港澳大湾区的桥头堡,说明珠海是粤港澳大湾区发展的第一站,粤港澳大湾区要成功,珠海必须成功;

3、珠海是资源进入内地的“中转站”,也正是因为珠海的地理位置真的实在太好了,这种地理上的优越性导致香港和澳门的很多资源要进入内地的话需要途径珠海这样的一个类似中枢神经的地方

所以我们说我们为什么要把我们的目光停留在珠海,最核心的原因是国家顶层意志的不可抗性,这里也是粤港澳发展的第一步,只有把这第一步迈出去了,才会有接下来的第二步第三步

03

珠海和澳门的联系比我们想象的更为紧密

 

珠海人在澳门寻求工作机会,澳门人在珠海寻求生存空间,成为两地之间的一种常态

澳门,仅仅有65万常住人口的弹丸之地,拥有将近20万的外地劳工,其中有12万来自内地,在这12万人中,又有很大一部分来自珠海

 

因此,当我们再来看珠海拱北口岸当前的人流时,应该更能理解此时此刻的人来人往

当然,澳门人来珠海工作置业也逐渐成为了一种趋势

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澳门社会科学学会曾经做过一个调查,发有两成的澳门人已经选择了在珠海置业

 

最根本的原因就是珠海有着更舒适的居住环境、更合理的生活成本

 

04

大家可以看一下目前整个各大湾区的三大自贸区,前海、南沙和横琴前海南沙和横琴,如果我们再来细细研读的话,我们会发现横琴所有深度合作,所有的定位,全部与澳门有关

横琴是真正意义上的珠海的“当红炸子鸡”

横琴的定位是特别清晰的,就是与澳门是深度合作,成为澳门的后花园

在今年4月份国家发改委就公布了横琴国际休闲旅游岛的建设方案,直接将横琴定位为“配合澳门建设世界旅游休闲中心”

澳门的目标是要建世界旅游休闲中心,但是他的土地实在是太有限了,澳门的土地只有横琴的1/3,横琴是106平方公里,澳门土地不够怎么办,没事,澳门的退路在横琴

也正是基于这样的定位,横琴楼市表现出的典型就是“未来价值不可限量,适合长持“

05

珠海目前最新的定位是省级副中心城市,被
广东确定为广深双核之外,三个省级副中心城市(珠海、汕头、湛江)之一,整个城市的能级是非常高的

这一定位要高于佛山、东莞,也高于隔壁GDP体量更大的中山

也正是这么高的定位,为了抑制楼市的过分火爆,前几年珠海是直接把楼市的限购政策提高到与一线城市一样的5年社保要求,这样其实就避免了一轮大范围的游资炒作,为下阶段的发展预留了一部分的空间


今年5月,珠海默默放开限购——在珠海下辖的斗门,金湾,唐家湾区域,外地人不需要任何证明,均可直接购买1套新房
 
这样的楼市新政其实意味着珠海成为了外地人置业门槛最低的一个经济特区,珠海正在慢慢变得友好起来


而这,恰恰也代表着普通人迎来了最好的上车机会
 

06

珠海的宜居性正在吸引越来越多的北方人群

珠海目前是整个广东最宜居的城市,也是可以承接海南旅游最好的城市,同时,由于珠海是有产业的,可以兼做旅游和居住

我们也调研了很多珠海本地人,他们对珠海的认可,也超乎寻常的高,珠海的房价,不是180万的珠海人决定的,而是全国人的需求决定的

珠海未来的价格有着更大的确定性预期

 

我觉得不管是目前正在建设中的深珠通道还是整个将要贯穿横琴和金湾的轻轨,或是各种澳门过来的产业转移,这些都为珠海的未来增添了各种巨大的确定性

当然对于买房投资来说,一切都需要实地去看,需要用肉身实际去感受

 

 

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赣江新区房价,南昌滨江公馆_长三角一体化,很多解读都是错的

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进博会之后,对长三角会有更多的期待以及更大的可能

 

但是实话,关于长三角的各种解读,行业内都讨论了很多了,基本上都会觉得长三角一体化会很厉害。

 

虽然这个结论没有错,但是解释这个结果的论据很多都错了,所以会导致在选择这个区域的红利点的时候,就会发生一点偏差,今天说说我的观点

 

 

01、因为高铁高速所以可以一体化,这个分析是不对的

 

毫无疑问,中国过去10年最大力度的基建投入都是围绕着高铁和高速来发展的,而伴随着高铁的密度增加,全国各地都涌现出了各种各样的高铁新城

 

我个人觉得90%的高铁新城都是错误的,因为高铁和高速存在的基础逻辑是做生意,而不是城市间的联营或者结盟

 

不知道各位是否明白这里面的意思,高铁的发展核心串联的是将企业与企业之间,经济体与经济体之间进行更高效的串联,从而最大程度的降低时间成本和金钱成本

 

这十年基于高铁与高速,我们日常带来的最直观的改变就是江浙沪包邮,让所有散步在全国各地的各个产业都能串联成产业链,从而形成产业升级的可能

 

大部分的高铁新城的理论就是你去一些核心城市的时间更短了,所以你可以住在这里,各位不要忘记,高铁可以带来人,同样也可以把人带走,我们直观的数据监测就是高铁会加速人往核心城市里涌入,因为这符合逻辑

 

所以打着因为在高铁站边上所以就有所谓的环沪概念,不能说他错,但起码是不客观的。要想实现人的流动或者跨城居住,需要更多理由

 

 

02、真正的一体化是什么,样板在我们面前有两个

 

一个是珠三角,一个是昆山

 

珠三角和长三角,其实不能简单的类比,我个人认为是两个倒过来发展的样板

 

长三角最强的一点,就是在没有大规划的前提下,已经自发的形成了互相的经济体的合作,未来需要考虑的是人的互通,也是如今很多的环沪城市崛起的内核

 

而珠三角的不同是,之前十几年的发展,因为核心城市深圳和广州的城市面积小但是单位亩产经济过大,所以过去已经被迫发展出了大量环深城市。

 

如今在深圳工作,在东莞、惠州甚至中山居住的现象比比皆是,已经是常态

 

所以这一轮粤港澳在珠三角之下的加持,更多的是未来实现城市与城市间经济体的互动,所以你看到围绕着湾区做那么多高速大桥和高铁,其实就是重复长三角过去的一些故事

 

而现在的长三角想要实现人的互通,也要走珠三角过去的故事

珠三角这么久以来实现人的交互,其实内核非常简单,就是地铁、公交以及城市快速干道以非常密集的模式在往外铺设

 

大家随便搜一下珠三角几个城市的交通方式,便捷到令人发指。当然虽然内核是被迫是的,但起码现在也是成功了

 

所以长三角想要实现,未来是需要以人为单位的市政级的交通

 

昆山就是成功范例,说一千道一万,花桥能构成如果只有一个理由,就是11号线,没有这个其他也是其他

 

所以因为11号线的成功,所以你看到昆山的高铁模式其实和其他城市完全不同

 

密集的像公交车一样,几乎五分钟一班,这是典型的尝到甜头之后闷声发财的做法

 

所以未来下一个环沪城市的崛起,真正意义上就要看地铁这个逻辑

 

但是现在跨城地铁的执行如今比较有难度,因为这牵扯到费用谁出的问题,而高铁因为牵扯整个大局观所以如今也没办法像昆山一样高密度班次

所以我们观测到如今环沪一股新生基建力量在投入,那就是城际轻轨。

城际铁路的消息在高密度的在环沪各个城市落地,但却没有引起足够的重视

 

城际轻轨介于高铁和地铁之间的存在,具备跨城可能,同时因为只串联极少的城市所以拥有高密度发车的可能

 

这股力量并不是一蹴而就或者我个人揣测的,上海为了推进跨城轻轨的事实,已经研究了无数的次。

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从上海南站到金山的地铁,坐过的朋友都知道他和我们的常规做的地铁不一样,就是火车的样子,但是刷公交卡可以直接进出

 

这就是典型的轻轨样板。当年龙阳路到浦东机场的磁悬浮很多人觉得价值不大,但正是这条磁悬浮让中国后来的高铁技术都有研发的可能,而如今南站到金山的轻轨,也为了如今环沪之间全面轻轨化做准备

 

所以环沪哪个城市可能成为下一个昆山,其他的不用看,看轻轨就好了

 

 

03、再想一想,长三角一体化为什么前面要带上绿色生态四个字

 

这次进博会宣布的一体化,不知道各位发现了没有,全称叫做

 

大家有没有想过为什么要带上绿色,很多商业项目的宣传都不太喜欢带上绿色生态几个字,觉得有这个标签感觉以后都是很荒很郊区的感觉

 

这又是一个偏差,错了,一定要绿色,为什么,只有生态的才是宜居的,这也说明了一体化的下一步的重点是在人的跨城生活和融合这个角度

 

各位仔细想想,中国如今所有的大规划,都是围绕着生态绿色的,雄安新区落位于白洋淀,破了北京急缺的水资源,长三角一体化围绕着淀山湖,粤港澳就不用说了,整个湾区都是水

 

所以有水的地方就是核心,围绕着淀山湖开发的长三角一体化也就是能够成为示范区的核心原因

 

高密度的轻轨实现人的流动,围绕着水资源的生态开发让人可以留下来,这才是真正意义上的合理可持续开发

 

所以在我眼前,下一个能够成功的环沪城市,其实就是结合淀山湖资源和轻轨资源,能够对应的上的就是嘉善这个城市了

 

也算是众望所归

 

嘉善如今的发展现状也算是跟得上节奏,贴几张图给大家感受下嘉善如今城市内部的汹涌澎湃

 

 

 

04

未来的上海发展其实逻辑挺简单的

 

上海中环内核会加固,包括增加前滩这样的经济能级稳定上升,同时东西两侧会在裂变出两个经济体,一个是浦东,对标的就是香港,单个浦东就要超越香港,成为能和全世界贸易的经济自贸区

 

西边就是大虹桥,单个大虹桥就是串联体,结合周围若干个环沪城市,成为长三角的人群密集区,城际铁路就是一个个抓手,把各个环沪城市抓在一起,然后一个个启动,点燃

 

嘉善算是第一个赋予历史使命的发展城市了

 

这次进博会有一句话我印象非常深刻,叫中国机会,世界共享,一带一路就是把这样的机会通过交通枢纽散发出去。而未来上海的机会,就是长三角共享

 

大概就是这样的节奏

 


在沪嘉城际轻轨还未通车、嘉善还在发力拥抱上海之际,我和团队将在11月10号组织嘉善的线下分享会和看房团,跟我们一起走走看看,感受下顶层规划的最大利好是如何一步步在这个城市落位并生根的

 

再具体的,我想留在线下分享会和各位面对面说:

欢迎你来现场听我聊聊“什么是真正的环沪,这次是闭门分享会,专属于真叫卢俊与真有好房且提前报名的用户

嘉善最具潜力的几个项目我和团队都亲身踩过,独家房源和独家折扣我们也刷脸争取到了,到底有多惊喜,之前参与过的粉丝都知道,我们线下具体释放!
 

买房不是小事,一个人去看盘也没问题,但是和一群真正的买房人一起,聊聊环沪城市的机会,聊聊嘉善,聊聊项目,对你能够真正买到好房必定有所受益

 

以上为正文,来自卢俊

 

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真叫卢俊阅读(12)

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2019年年中,云南省会城市
昆明
迎来了它的高光时刻——跻身第一财经“新一线城市研究所”的
【城市商业魅力排行榜】
,与成都、杭州、重庆、武汉等明星城市并肩而行,而且是
唯一新入榜城市

 昆明城市景观,图片来自网络)

在所有城市都“你追我赶”的时代,能实现城市能级的飞跃,真不是那么简单的事,但昆明就是做到了!

 

 

01

城市能级,最公正的成绩单

 

城市能级,简单说就是一个城市的现代化程度和对周边地域的影响力。

 

城市能级的评定,绝不是普通人想象中的:人口多,面积大、GDP高……这些远远不够,一共五六十个指标,被分为三个层级,全方位分析国家统计年鉴里的权威数据,科学反映一个城市的“综合素质”。  

 (昆明城市景观,图片来自网络)

我们过去曾经惯用经济指标去衡量城市,就像单一地用卷面分数考察孩子一样粗暴。

 

举个例子:某中亚城市因为找到大量石油,一下子从游牧民族跃升为富得流油的经济强国,但生活的基础设施跟不上,而且展现文化却以黄金造马桶的炫富方式。
去淘金可以,愿意留下来长期生活的人真不多。

 

不顾一切地向前奔跑,会很引人注目,但到最后总会发现少了点什么。

 

一张一弛是为人的文武之道,城亦如此。一座城市令人神往,更多地是因为文化上精神气质上的磁性。

 

昆明相对于别的省会城市来说比较低调,但这个城市绝对是色彩最丰富的。保留和传承了多个少数民族的传统文化,山水间多元的人文文化共存。

 

(昆明景点集锦,图片来自网络

 

尽管长期以来,昆明给人最深的印象是“去往东南亚国家或周边旅游景点的中转站”。但实际上她四季温润、鲜花簇拥,城外有山,城内有湖,蕴含着巨大的文旅潜能。

 

这座让人松弛愉悦的城市,一旦开发得好,就一定可以让人停下来,留下来,住下来。

 

 

02

融创,助推昆明的张力

如果以为昆明只有“驰”没有“张”,恐怕也是有失偏颇的。

房地产被公认为是“城市发展股票”,此前不温不火的昆明房地产,2016年突然发力,启动了罕见的连续3年量价齐涨。

 

(图片来自克而瑞)

(数据来源:云南统计局等)

 

除了“一带一路”核心城市以及沪昆高铁网络等红利加持外,我们还注意到一条平行线:以打造“高端精品”著称的融创,恰好在2016年首进云南。

 

融创以“地产为基,文旅为核”的核心发展战略,带来春风十里、澜玥台、孔雀镇、雨花玖悦等精品,以及重头戏,位于滇池草海片区核心,规划约3500亩超大体量的昆明融创文旅城。

 

(昆明融创文旅城规划图)

 

数据来源:CRIC,政府备案数据;数据口径:商品房(普通住宅、别墅、公寓、商办、车库/车位),统计截止为2019年10月25日

 

伴随着昆明跻身新一线城市,以及云南省GDP增速上半年全国夺冠,明融创文旅城】也传来捷报——十个月销售金额为83.85亿,成为一方霸主。紧追销售额为95.3亿、全国第五的济南融创文旅城,极有可能在年底突破百亿大关,进入更靠前的位置! 

 

03

文旅城,撑起一座城的好客之心

那么,【文化+旅游】对一个城市来说,到底是有多大的魅力呢?可以毫不夸张地说,“文化+旅游”能解决城市文化、形象符号等诸多问题,也能更好留住城市记忆。

 

(城市景观,图片来自网络)

2011年,中国首次城镇人口比重过半,城市化后半程,逐渐从工业化、金融化过渡到以文化、休闲、娱乐为主导。

 

正如十九大报告里所说:文化是一个城市的灵魂。从某种程度上讲,“执掌了文旅,就占得了发展先机”。 

 

一个文旅项目,一个主题乐园项目,往往会为城市带来惊人改变。

 

拿我们比较熟悉的迪士尼乐园来说,据美国主题娱乐协会(TEA)与AECOM经济咨询团队联合发布的《2017年主题公园和博物馆报告:全球主要景点游客报告》显示:2017年,美国加州迪士尼乐园游客量为1830万人次,上海迪士尼乐园为1100万人次,极大地带动相关产业发展。

 

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持有800万平方米以上文旅产品的融创,是中国文旅产业当之无愧的“最大的物业持有者”。且拥有全国一流的专业团队,涵盖了设计、建设、内容、服务、运营等一条龙服务的完整体系。

 

几年前,融创便先人一步打造出“融创文旅”这个金字招牌。

 

截至2018年底,融创已布局10座文旅城、4个旅游度假区、12个文旅小镇,其中包含39座主题乐园、24个商业和近70家星级酒店。以全业态规划为中国家庭提供“吃、喝、玩、游、娱、休、购”的一体化欢乐体验。

 

目前,西双版纳旅游度假区、南昌文旅城、合肥文旅城、哈尔滨文旅城、青岛东方影都、广州文旅城、无锡文旅城已开业。每个项目都一鸣惊人。据媒体报道,广州文旅城今年6月开业当天超30万客流,全国政协副主席现场视察并点赞。

 

 

04

用产品力,致敬昆明城

 

每个城市都有自己独特的魅力:比如上海的都市化、西安的历史感、呼和浩特的民族特色、南昌的红色积淀等。

 

(昆明西山“睡美人”:图片来自网络)

现代城市旅游业,更多的是对城市市民休闲生活的品味和城市文化内涵的解读。

 

文化旅游项目最忌讳“千人一面”,但市面上文旅产品的定位重叠、交叉、同质化很严重。从西双版纳到合肥、无锡、广州……每个融创文旅城,都拥有独特的表情和个性,要么是占据了在核心城市、核心地段,要么是占据了稀缺的山水资源区位,未来已无复制的可能。

 

2019年12月,位于滇池草海片区核心,近山近水近城的约3500亩超大体量“融创文旅城”即将开业。

 

集生态涵养、休闲娱乐、旅游观光、文化创意、商贸会展为一体的新昆明“城市会客厅”,终于要露出真容了!

 

(昆明融创文旅城业态规划图)

项目占尽了昆明的精华,得享总面积约330平方公里的“高原明珠”滇池及“滇中第一佳境”西山,同时还紧靠繁华的主城区。能在“登高凌云处,附身见山海”的同时,零距离对接现代化生活。

 

昆明融创文旅城业态分布示意图)

“雪世界”落成后,从没见过雪的昆明人有福了,不仅有冰雪文化展示,还有诸多冰上娱乐活动、滑雪运动及趣味冰雪娱乐体验为一体的全室内娱雪、滑雪体验。

 

昆明融创文旅城“雪世界”外观效果图)

“海世界”占地约4万㎡,相当于6个标准足球场,是罕有的近距离互动式海洋乐园。设78个展缸,千余种海洋生物,多种互动方式带来丰富感官体验。

 

昆明融创文旅城“海世界”示意图)

“电影世界”拥有罕见的20米LED球幕,六自由度飞行模拟骑乘设备,通过水、风等多种特效系统模拟全场景飞行体验。

昆明融创文旅城“电影世界”示意图)

 

昆明文旅城“滇池后海”的多个少数民族场馆,体现了“彩云之南”的民族特色。

此外,还有体育世界、秀场、大剧院和会议中心等。

昆明融创文旅城“滇池后海”效果图)

初步测算,今年年底的三大世界乐园、特色风情商业街、高端酒店群落正式开业之后,整个昆明融创文旅城将安置就业人数约3万人,每年举办各类节庆活动不少于20次,预计年游客量将超过1800万人次,旅游周边收入按百亿级计算。

 

此外,独特的“医疗+生态(规划中)”“教育+生态(规划中)”模式,将为城市康养和教育开启新的篇章。

 

 

是昆明成就了融创,还是融创成就了昆明?这个问题已经不重要了。

 

重要的是,身居其中以及未来越来越多仰慕昆明城市文化而来的人,在城市能级跃升之后,体验到了更高境界的“张弛有度”的生活,真正愿意留下来,住下来。


以上为正文,来自卢俊

 

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真叫卢俊阅读(13)

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之前在一些文字里有提过,今年我就期待两个项目,那如今第二个项目终于也来了

 

不少在上海的朋友可能略有耳闻,项目从地块的时候就有了名字,业内叫他中兴路项目

 

这个项目从诞生之初就是一个自带流量的项目,从三年前融信力排众议拿下地块,到后面选择万科进行联合操盘,包括后期拿出什么样的产品做怎么样的规划

 

其中大家最好奇的是,项目的户型做多大,总价会是多少,几乎每伴随着项目进入到一个节点都会被人问一番

 

这显然不是一个好回答的问题,但是却是终究要面对的一个问题,而这个问题,融信万科试着解决了,项目已经对外面世

 

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果,仅供参考

名字简单明了

中興路一號Oriental One

当我看到整个项目排布的时候,我有点意外,甚至有点看不懂。整个项目从肉眼来看是非常的另类,甚至你不太相信这是一个住宅项目

故事有点长,背后各种的起承转合。今天借用大家一点时间,和大家说下这个故事

 

 

01

当开发商面对这样一块地的时候,这块地的难度是天然存在的,如何做出一个有可能被市场价值认可的产品是必须要解决的问题

 

多数开发商破题的方式我想很多人都能够想得到,比如说有没有可能相同房间里做的尽可能小,比如说额外做出一些附赠空间,比如是不是把装修标准投入进去然后做出市场溢价

这些方式融信万科全部都想过,但是融信万科想做更多,内部对项目定义代号1101,三个一也代表着,要做出一个全新颠覆式的产品

 

从一开始就没有退路,然后可能走出一条路,而没有退路的一开始叫做:聘请理查德·罗杰斯成为中興路一號Oriental One项目规划设计师

 

*图为中興路一號Oriental One项目规划设计师理查德·罗杰斯

为什么说找到他就意味着没有退路,其实稍微了解过这个老头的朋友们都知道,罗杰斯做出来的产品,很好,但却不太能够让中国的住宅市场所接受

 

什么意思,来看下他的产品风格,其实非常的一致,有两个要素

 

*罗杰斯其他作品示意图

第一罗杰斯天生不喜欢承重墙,非常在乎室内空间的完整性

 

所以很多时候都会把承重墙直接做在建筑的外面。图片里看到的立面上的斜钢筋,都不是装饰用的,全部是建筑的承重结构,这也让他的产品有比较重的现代工业风格

 

第二罗杰斯非常重视建筑与城市的融合,所以一层很多时候罗杰斯都会完全的打开和周围环境进行交互

 

所以这样的产品天然地适合在商办或者共建类产品,哪怕做住宅都是国外的一些高端产品上

 

国内有一些项目试着找过罗杰斯做规划,但老头对他参与设计的项目几乎一个都“不认”,因为做完之后大家都选择偷偷的改了方案

 

这些融信万科之前知道么,当然都知道

 

但是融信万科还是找了他,所以这个选择决定了项目在往一条没有退路的道路上走去,同时也给自己做极致产品多了一个同路人,一个信念的持有者

 

所以从一开始的整体规划上来看都非常的罗杰斯,后面的各种细节也同样如此

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果,仅供参考

 

浓浓的罗杰斯的风格,外露的钢筋索条在承担部分承重作用的同时,也成为建筑立面的一部分

这些元素和光影结合起来之后

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果,仅供参考

 

会显示出异常斑斓的感觉。不论是白天的阳光还是夜晚的光源,都会如此

 

而对于住宅单体来说,这个老头也很固执

 

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

 

在核心筒的位置规划了住宅项目极少使用的十字中轴的方式。从屋顶向下鸟瞰可以看到非常明显的十字交叉

 

这个十字交叉同样是为了室内整体结构的完整留下的痕迹,也是为了追求这样的结构完整才做了整体点式的规划

 

各位要知道,如今在上海的一手房里点式住宅几乎要绝迹了,对于这样的产品,用户第一反应就是户型一定是非常的差的,舒适性一定是很差的

 

但是融信万科还是这么做了,不仅如此

 

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

建筑立面颜色的选择,如今你在上海应该看不到亮红色亮黄色的高层建筑了

 

从不同维度上来看,整个项目概念上非常的罗杰斯,记忆度非常的强,看一眼就不会忘

所以到目前为止,融信万科迈出的第一步,叫由着罗杰斯的性子,做一个夸张的标志性的产品,不论如何,这样的产品交付到市场上,大家一定会记住,不论好坏

02

如果前面的一切都很“罗杰斯”,而后面做的,就很“万科”了

 

整个项目的规划内核从一开始就不是从平面开始的,整体的逻辑是立体规划

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

从剖面图你可以看到,万科将他的社区商业、景观、配套都元素全部叠加在了住宅的下方 

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

然后用天桥的元素进行全维度串联,从而在地面以上住宅以下打造了一个超级底盘,将整个建筑完全的撑了起来

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

从平视角来看,这是一个真正意义上的“天空之城”,住宅之下又是一个完整的世界

 

而如果仅仅是简单的商住分离,那也不会本质上产生不一样的生活场景,随后万科在这样的建筑骨架里,开始注入血肉内核

 

计划注入的第一个元素就是天桥

*中興路一號Oriental One天桥(规划中)示意图,仅供参考

 

规划中的一根横跨两个地块,穿越市政道路的,串联所有有机体的城市天桥

 

如今的城市规划,整体的路网都以车行交通优先为准则,为了节约开发成本,纯粹的人行天桥设计在城市里变得越来越难能可贵了

而天桥的存在,某种程度上是在土地之上少有的对人这个单位很友善的交互空间

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

 

互相孤立的个体因为这个天桥有机的串联在了一起,所有的楼宇不是孤立的单体,而是一个互相依存有机体

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

 

而这些的规划肉眼可以看到的第一个变化,用户在社区内就像有10个大堂,并且所有连在一起,这样一个独特的交互空间在其他所有项目内很难感受到

而这一圈天桥另一种特殊的存在,一下子打出了3个平行空间

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

 

地面、天桥内、天桥顶部,三个平行空间因为天桥的元素存在而让用户有更多的可能

且因为部分楼宇一二层为商业、会所以及各种生活配套,那么一个天桥也就让用户可以更方便的达到想要去的地方

 

整个建筑排布,慢慢的因为万科规划逻辑注入开始活了起来

 

03

当然,这一切还只是开始,注入的第二个元素我个人定义为交互

细看沙盘(现阶段建设成果展示)你会发现一个很奇怪的地方

 

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

 

建筑保持了极大的红线退让,几乎整个一圈都是这么退让的

各位可以想下为什么万科要把建筑退让了这么多,整体做满然后把内部景观做的更大难道不好么

 

万科给我的回答就是,如果希望未来生活能够营造更多的可能,如果商业的外部就是市政道路,那么未来所有的可能都会消失,各种场景的变化甚至可能连理论可能性都没有

 

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果,仅供参考

 

所以也因为这样的建筑退让,外部的场景营造可以更加丰富,景观和商业的互动可以充分的结合起来,包括伴随着运营方的引入,这块配套空间同样可以成为灵动生活的一部分

 

而这样的规划,直接让中興路一號Oriental One和整个城市有了互动,建筑保持灵动跳跃的同时,也更好的服务这整个城市

但是你可能会说,那内部的景观被压缩之后会不会很压抑

 

嗯,我本来也有这样的顾虑,但是万科就是万科,内部给到了不一样的绿化解决方案

因为天桥注入的多层次纵深生活

 

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

整个景观的层次感也不在于平面,都在于纵深的丰富

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果,仅供参考

呈现在你眼前的景观规划不是扁平的公园,而是丰富纵深层层叠加的园林

而且这种纵深的景观规划本来就是立体的,你站在一个角度看到的景观场景,你一个转身回看你所站的地方,可能又是这样的

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果,仅供参考

因为规划的逻辑,所以建筑本质上是被绿化包裹住的,这种沉浸式的体验感,在上海核心市中心是非常难见到的


换句话来说,只要愿意,你在中興路一號Oriental One可以过上比你想象中还要丰富的生活

 

这还没完,还有第三个元素,在于室内

 

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前面看到了十字中轴,别人最大的担心就是采光通风怎么办,室内户型怎么办,这是所有购买者必须要问的话题

 

但是十字中轴交叉落地之后,整栋建筑的承重都在这两个交叉处,这也就意味着

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

 

建筑其他的地方,也可以做这样的大面块的落地玻璃,包括这样的转角区域

*实景图为中興路一號Oriental One相关配套阶段建设成果,仅供参考

 

从现场的施工状况就可以看出这样的端倪,换句话来说未来整体的室内空间的打开面是很大的

我们都知道,如今的科技已经很好的解决了空间的通风问题,但是采光这个元素依赖老天爷,但是户内不能没有采光

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

 

而万科这样的规划之后,本质上也就打破了点式住宅的采光问题。虽然工艺很难,但是结果还是基本实现了

另外从单体上来看其实也有细微的变化,每栋楼宇都不是规规整整的正方盒子

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

 

适度的调整让南向面尽可能的凸出来,北向面块尽量凹进去,这样的整体采光性也得到了最好

除此之外,也正是因为如此,在突破了采光通风的问题之后,户型设计沿袭大量的落地玻璃之后

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

真正意义
上的城市景观纳入眼帘


高层楼宇让你在小区的每一个房间里闲逛都可以感受到不错的视野,看到很好的上海。房间的每一处都像是你的阳台,房间的每一块窗户都像是景观

04

项目整个规划我看了快5个小时,整个产品因为天桥、建筑退让、落地玻璃等各种元素,试图整合成一个完整的生活样本,从而对外输出价值观

 

这就是万科的力量,整个项目内核聚集了大量的创新元素,从而试图在一个看上去“突兀”的建筑内壳拥有一个不一样的生活模式

 

但是你一定可能会问,既然是创新,而且是这么多的创新,那不是所有的创新都是成功的,更何况项目整合了那么多,所谓的“新生活样本”真的会落地么

 

嗯,后面我要说的就是关于一个很虚的词,叫万科精神

 

我们看到的创新,或者比较少见的元素,不是因为少见,而是太多的开发商都停止思考

 

比如说那个天桥元素,99%的开发商在住宅项目内不太考虑的一个元素,甚至都不在备选方案之内,理由很简单,第一是麻烦,整体的工程规划、技术难度以及和市政的沟通,反正就是各种的麻烦

第二还是麻烦,做好的天桥,上下如何规划,里面怎么维护,如何让天桥的存在不傻,也是麻烦

所以引入这个元素往往会让自己吃力不讨好,甚至有点得不偿失。而且哪怕做了,未来会发生什么你也不一定知道

 

那万科为什么做,我不想用所谓的魄力啊、眼光啊之类的词汇来回答,因为99%的开发商不愿意做,但是万科是那1%

 

天桥元素在上海万科体系内有过应用经验,就是那个真的叫天空之城的项目

万科天空之城项目示意图

在整个TOD概念的加持之外,为了使得所有的用户甚至周边的住户更好的享受万科商业的红利,万科从商业内部“硬生生”的桁架出一座桥梁

 

这座桥梁的存在直接给区域的用户动线增加了很多可能,时间成本得到极大的节约,不仅如此

万科天空之城项目桥梁示意图

因为纯人行的交通动线,所以整体的步行场景有更多的畅想的可能,这种概念来自纽约的高线公园,万科将他借鉴之后计划在项目内得到落地

也正是因为做过,所以敢做

 

包括商业的建筑退让,你怎么知道未来会有可能营造出不一样的生活场景,因为上海万科也做过,原始范本来自万科的安亭新镇

万科安亭新镇示意图

去过的朋友都知道,万科安亭新镇是上海极少有的没有围墙的小区

也正是因为这种敞开式的排布方式,整个区域形成了非常友好的社区氛围,人们的交互沟通都非常友善

这就是规划给到居住氛围的力量

 

包括建筑单体的落地玻璃以及完全敞开通透的室内空间,这个解决方案更多的在万科翡翠公园都有用应用

 

所以很多开发商没做过的东西,在万科体系内都有用应用范本,正是因为日常习惯性创新,才有可能看上去颠覆式的解决方案

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

外壳的地标式的建筑加上内在软性的生活场景营造,项目就这样应运而生了。类似于手机一样,各种微创新有了,才有最终拿到手里软硬都有使用解决方案

 

05

好,到这里差不多逻辑就通了,但是还有一个问题没有回答,为什么一开始一定要做地标

 

对不对,如果当初不找罗杰斯,哪怕也找个一样有点名气的设计公司,就做一个常规的排布方案,那也不会在后期有那么多困难要解决啊

 

基本上所有的问题都是为了破解项目天际线表现所留下的问题

 

当我把这个问题抛给了万科的操盘手的时候,得到了一个反问让我想了很多,他说,卢俊,楼市发展这么久了,住宅项目有那么历久弥新有记忆度么

 

当你接受到这个问题的时候,你会想很久很久,我仔细回忆我从业以来看过的那么多项目,不论立面多么贵,户型多么大,绿化多么好,但是总归觉得差不多,好一点点也差不多,出色一点点回过头来看也觉得差不多

 

能够一直矗立着被讨论的,从汤臣一品之后,似乎再也没有其他了

 

当我顺着这个思路去想的时候,或许你可以明白的初衷,在一开始万科不给自己退路,就是在那个时候万科就想好要做一个标志性的产品,是一个能够影响行业未来的一个产品

 

这句话是口号么,可能放在其他开发商里是口号,甚至是空号,但是在万科这里不是

 

就像各种微创新一样,哪怕影响行业的产品,在上海万科体系内依然在高频发生着

老一点的地产人一定记得这些项目

 

兰乔圣菲示意图

十五年前,万科对外输出过兰乔圣菲,一款从来没有人见过的托斯卡纳风格的产品,背后带来了原来别墅的居住动线应该是这样的

 

红郡示意图

十三年前万科输出过红郡,行业内第一次看到的南加州风格,也知道了真正的花园洋房和多层的本质区别是什么

 

万科第五园示意图

包括十年前万科输出过第五园,如今各位满大街都能看到新中式产品,你应该不得不佩服当初万科的先知先觉

 

每一款产品都是标志性的产品,第一次看到如此的建筑形态的背后,都藏着当下对生活模式的理解

十年之后的中興路一號Oriental One,又是一个非常好的开始,万科产品力的唤醒,为好产品各种争执各种坚持的万科,从这个项目重新的聚拢了起来

 

项目的研发团队说过这么一句话,十五年了,万科没有这么做过产品。这句话后面还接了一句,十五年了,万科终于迎来了又一款真正意义上能够影响下一个时代的产品

 

06

当然这中间还有一个小问题,那中间十年,万科为什么缺失了这样的产品

 

这是一个挺尖锐的问题,但是答案也非常简单,不是万科缺失了引领下一个时代的产品,而是整个时代都缺失了这样的产品精神

 

过去的行业十年发生了什么我就不说了,大家都在抢地盘,大家都在做增量,大家都在标准化,在这样的逻辑下不是不能做概念领先的产品,而是概念领先的产品不符合市场需求

对于这一点的探讨我不想展开,但是却真实存在。幸运的是,如今这个时代变了

现在一定不是房地产最好的时候,但是却是做好产品最好的时候。市场只有冷静了,客户才有可能冷静下来看懂所谓的引领性产品到底能够给到用户怎么样的生活

 

市场只有冷静了,客户才有可能去想这个看上去不太一样的东西是不是有可能真的不一样

 

市场只有冷静了,开发商才会想这一次的产品有没有可能做一个征服客户的,而不是迎合客户的

 

更加幸运的是,融信万科就是这么想的

 

从一开始面对这样的地块融信万科没有退缩,解决方案也不是一味的增加成本或者降低标准,就像文章一开头说的那样,一开始就走了一条没有退路的路

 

*中興路一號Oriental One示意图,仅供参考

让罗杰斯断了自己的后路,从而激发出最强的万科,各司其职,神仙打架。最终拿出了十栋最强点式建筑

 

行业的幸运,城市的幸运,不夸张的说,幸亏因为万科操盘,才会有如今的中興路一號Oriental One。在这里也必须佩服当初的拿地方融信的魄力和勇气

 

一个城市总是有更好的可能,这个项目也推动着这个行业让城市更加美好

 

07

“这会是一个孤品,还是会成为一股精神传承下去?”

 

在离开之前,我抛给了操盘手最后一个问题,他看了我一眼,慢慢的说了句:

 

那个你熟悉的万科

全部都回来了

以上为正文,来自卢俊

 

免责声明:本资料为宣传目的,仅针对【中興路一號Oriental One】项目概括进行介绍,本文关于项目建筑、装修技艺风格的描述仅为设计理念,示意图和实景图仅为示意,仅供参考不作为销售承诺和交付标准,项目不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化,最终以买卖双方签署的正式《上海市商品房预售/销售合同》及其他相关协议文本为准。

备案名:静雅名邸。

 

注释:

TOD模式,以公共交通为导向的开发(transit-oriented development,TOD)是规划一个居民或者商业区时,使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

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真叫卢俊阅读(16)

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艺术因生活而真实

生活因艺术而有意义

——老边

 

朋友听说我想采访有从大城市往小地方迁居经历的人,就推荐了一个卖掉首都房子在云南边陲小城安家的北京爷们 —— 老边。

 

在成千上万的人蜂拥到一线城市的时代,老边从首都逆向“穿越”到六线城市辖的县级市,定定心心过田园风光日子!他的故事让我很期待!

 

 

01

人在边缘?

 

老边其实姓赵,他定居的腾冲小城靠近缅甸,人称“极边之城”,他为人低调,还办过一个叫“边缘之边”的网站,专门帮助贫穷的边缘艺术家,所以更乐意别人叫他“老边”。

 

老边,60年代出生在北京天桥,是个地道的“朝阳群众”。

 

他80年代从北京第二外国语大学英语专业毕业后,当过翻译、导游、国企干部,跨国公司老总,还赋闲一年多去西藏写诗,90年代和太太去美国创业,归国后,从小热爱艺术的他又来到著名的艺术家圣地宋庄为艺术家服务……

 

这么多时髦经历,一点都不“边缘”啊!是什么变故让他“看破红尘”来云南的呢?老边嘿嘿一乐,直言自己是一个值得分析的“非典型性案例”。

 

 

02

北京六套房

 

喧嚣势利的城市待久了,谁不向往“诗和远方”?可是,真正能做到“说走就走”的又有几个呢?

 

老边是独子,为了照顾年迈的母亲,在美国创业打拼了十多年后又回到故乡北京。

 

这时候,北京人口已经从老边小时候的七百多万膨胀到两千万朝上了(北京统计局:2017年,北京常住人口2071万,常住外来人口794万)。人人走路如风,房价物价涨得也快,让人心里有种“没钱就会被社会淘汰”的感觉,尽管不差钱,但老边很痛心他熟悉的“艺术界”充满了浮华气,越来越严重的雾霾也成为心头痛。

 

性格率性的老边“心下一动”,便在妻子支持下做迁居准备。妻子
陆陆续续把北京六套房卖掉五套,在三亚、北戴河等适合养老的地方买房。
 
最后一套在目前的生活圆心——六线城市云南保山下的县级市腾冲,卖房的盈余资金,用来维持下半辈子的普通生活完全没问题。

 

听到“北京六套房”时,我心里暗暗惊叹“原来,不土的人也可以这么豪!”谁都知道首都一套房的价值,“北京N套房”是成色多么足的黄金身份标签啊!
 

老边对自己灵敏的经济嗅觉很是得意,几次买房都恰好选择准了房价低谷。
 
90年代,当大多数人没把“房改”当回事的时候,他就开始买商品房了,从美国回北京探亲间隙也买过房子,非典时房价暴跌,又入手了一些。

 

2004年时,北京五环附近的房价才4000多!人口暴涨后,房价也一路飞涨,几套房子租金足以让他随时可以主动退休。

 

 

03 

人没事,房价涨跌算啥事?

 

房价再便宜,相对于当时民众的收入水平来说也很贵,老边是怎么弄到钱的呢?这也许就要说到他专业上的优势了。

 

老边北京二外英语专业毕业,80年代高考录取率只有4%,英语流利的人很少,聪明又风趣的老边当涉外导游时成为其中佼佼者,一个月能赚到七八百外汇券,当时工薪阶层月薪只有几十元。后来进入大型国企领导层,再后来又当上外企总经理,收入都相当不错。

 

但主要的财富积累,还是来自在美国办企业。

 

老边和太太在美国东西部都住过。成立公司代理餐馆的设备,常常要半夜施工,最累的时候,手都握不成拳头。但多年辛苦下来腰包确实鼓了。

 

当时中美两国经济差距大,回国一看到三四千元的房子,立即体会到了什么叫“白菜价”,一个字 —— “买”!

 

 

老边承认,北京的房子卖掉时虽然也增值不少,但由于心急、轻信,还是算贱卖了,别的不说,晚几年出手的话,至少能多卖一千万。但老边和太太从来没有相互埋怨过。因为他有底线“只要人没事,啥都不是事

 

老边太太在军官大院长大,是个才貌双全的高干子弟,大学毕业后还出国留学。

 

问老边当年怎么追到太太的,老边说:“玩儿命追呗,我本人也是足球校队的,还会写诗,长得也不丑……”

 

 见多识广的老边太太做得一手好菜,同时也上得厅堂,在人生关键大事上,对老边从来都是理性分析,全力支持。

 

结婚32年了,老边依旧常常为太太写诗,把她宠成公主。而太太也写诗回复,两个人的生活颇具古风浪漫。

 

 

04 

寻找最理想栖居地

 

在没有暖气的南方,气候温暖的云南是最佳选择。

 

老边两口子也在丽江住过,但对这个2000多老外定居,商业味浓浓的旅游城市,就是爱不起来。

 

人生这么短,为什么要凑合?于是,老边重新带着地图继续开车上路去寻找,每到一个地方都停下来住几天,感受一番。

 

在云南逛了60多天,到腾冲那天,太太眼前一亮,马路上的树特别绿,而且不是一排两排,而是一下子五六排在一起!路人总是带着恬淡的笑,小城整体有股说不出的善意,高房子不多,阳光也显得特别灿烂,就留在这里吧!

 

 

腾冲是云南少有的汉族聚集区,内地人来了,生活习惯上没什么门槛。因为早逝的远征军老兵父亲年轻时,曾经在这里参加过战斗,更多了一层意义。

 

由于腾冲是世界级康养城市,最近几年很多外地开发商来建房子,人气聚集起来了。

 

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老边待在家里时间多,对房子的采光、视野很讲究,而且喜欢靠近水的房子,等了一年多,终于在2015年买到了一套称心如意的二手高层公寓。老边把北京家中的书运来,别出心裁地装置成了沙发、桌子、整面的墙。

 

270°视野的大阳台,正对着大盈江上游段,听着江水拍岸,望着远处的高黎贡山和城区景色,饮茶、看书、待客……日子过得很悠闲。

 

老边运气不错,买房后不久,腾冲房价就随着全国行情,两年间涨了近两倍!

 

买房卖房,都不能心急。一急就容易“技术动作变形”,但必须得承认,有时候需要讲点运气!

  

 

05
在一座善意小城“虚度光阴”

 
对外交通不便的腾冲,有点神奇,风俗民情不像云南,却像几千里外的中原,古镇还有不少徽派建筑。
 

原来,600年前的明朝,数十万将士从中原各地齐聚南京,带着家眷来到这里戍边。他们的后代一直在此繁衍生息,保持了几百年前的内地饮食习惯和淳朴民风。

 

腾冲虽然偏远,但由于有翡翠和木材资源,加上这几年旅游和康养概念被外界认知,经济越来越好,老百姓挺富裕,而且很注重健康和教育。

 

老边很快喜欢上了腾冲,这里偏传统的娱乐休闲商业,对一般人来说太冷清寂寞,对他来说却是难得的幽静之地。

 

他每天九点就休息,早上五点起来晨读,穿简单衣服,吃简单食物,但骨子里的情调也没放弃,哪怕开车到沙滩去玩,他也会带着便携茶具,随时在人少的地方停下来,放着音乐和朋友喝几杯。

 

由于网购发达,加上周边大卖场也很多,日常生活完全没有任何问题,在城区人口只有十几万的腾冲,老边也交到了不少朋友,但是和北京、美国的朋友非常不同,大家并不常聚,没有“合作互利”等考量,见面就是喝喝茶,聊聊天,关系近的相约一起去爬山。

 

 

他每天都用照片记录生活,拍太太,拍风景,拍路人和小货摊,拍食物……10万多张照片,连缀出一个他眼中的“小城世界”。

 

 

 
06 

寻找自己的生活节拍

 
老边和太太都颜值颇高,五六十岁的人,看上去还肌肤光洁,体态婀娜,和三四十岁的人差不多。这得益于两人的健康生活习惯,三餐和睡眠规律,老边比十年前做生意的时候还显得年轻。太太也雷打不动地游泳舞蹈。两人还每年春秋两季都“辟谷”断食清肠。

同学聚会上,老边见到了在外交部当领导的同学,和在大集团企业当总裁的同学,论钱权是没法比的了,但这些同学异口同声地说,老边的状态就是自己未来生活的终极目标。
 
有人建议过老边,利用自己的名气和便利开民宿,被他婉拒了。离开北京就是为了 远离喧嚣,怎能继续在原来的圈子里打转?
 

他又希望找点事情做,让生活节奏有些变化。
 
名校英语专业的教育背景,再次给了他机会。他很顺利地在当地一个老牌教育机构当上了英语老师,每周工作一天半。

 

从小在当保育员的 妈妈的“熏陶”下,老边有快速和孩子们打成一片的本事。
用很多种独创的“跨界课”形式,教子们一边画画一边写诗,一边就学会了生动的英语表达。
 
在美国生活了十几年的老边,从心眼里对孩子们一视同仁,他希望每个孩子都成为“饱满而生动的人”。有时候,他
还会教孩子“听一朵花的轰鸣”“为蝴蝶记录舞步”,下课后,活泼的孩子们会亲昵地“挂”在老边身上,生活每天都充满童趣。
 
有时候,老边也会去三亚、北戴河的房子去住住,但最后还是退回到现在的生活圆心腾冲。没有孩子,也就不用考虑学区之类的,北京的户口和北京车牌,在他眼里已经一钱不值了。

 

 

07 

生活不可复制

 

老边是个热心人,直到现在,还每天义务解答网友们的情感困惑,职场困惑。这些年,老边也上过好几次电视,成了腾冲的名人了。

 

早在北京宋庄的时候,老边就有“艺术家精神领袖”的称号,现在还能在网上找到他当年全心资助艺术家们的“英雄事迹”,可是他更喜欢的名头是“艺术生活家”,因为在他眼里,艺术因生活而真实,艺术因生活而有意义。

 

在北京时,他看腻了一些所谓的行为艺术,他曾斥责一个当街砸电脑的艺术家:你知道山区孩子对电脑的渴望么?你的所谓艺术远离生活,一钱不值!

 

而在腾冲,艺术和生活是融为一体的。老边认为“芸芸众生”是个贬义词,如果条件允许,为什么要按固定轨道重复自己一辈子呢?为什么不想办法活出自己想要的人生呢?

 

回顾生活轨迹,老边自己也觉得非常有意思:

西藏时期:体会诗与远方

美国时期:品味异域风情里的中产阶级的充实

候鸟时期:早于他人几十年体验退休闲适

宋庄时期:感受艺术家的生活

丽江时期:时髦的小资文青生活

腾冲时期:当说真话交真友真正的自己

……

 

有人说老边很幸运,活出了别人好几倍的人生,他笑笑算是承认了,但他也坦言:任性的人生也是有代价有条件的,每个人决定迁居的时候,都要认真考量自己是不是做好了准备。

 

老边强调说,自己的每次迁徙都是主动为之,一旦发觉目前的生活不是自己想要的,会在最短时间里做出新的选择。

 

 

尽管有互联网的存在,有大卖场有学校有医院的边陲小镇和大城市差距越来越小了,但真正创业型的人来到这里还是会束手束脚,人口基数在这里,太多事情没办法展开。

 

老边和太太结婚时候就约好当“丁克”,生活更自由随性。但有孩子的人,为了选学区房也会大伤脑筋。老边在年轻时打下了丰厚的物质基础,锻炼出了强健的身体,没有这些前提,“说走就走”也只能说说而已。

 

最后,老边强调说,如果没有太太杨姐的支持,这些迁徙基本无法完成,就算勉强搬家了,生活也完全不是这个样子。

 

“另一半”是不是贴心的知己,对生活质量的影响比房子大得多,这是真理!

 

以上为正文,来自牛隐

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外地人南昌买房,南昌最具潜力楼盘_2020,楼市可能有的六个小趋势

真叫卢俊阅读(27)

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算时间,还有一个多月就快跨年了。按往常逻辑,差不多也快到该做2019年总结的时候了。

从过去窥见某种未来未必没有效果,但这里我先和各位普及一个词,“慢变量”。

简言之,有些我们不常接触,但却对未来趋势本质影戏的隐性变量,好比无风不起浪,看着是风,但如果思考更深一步,你会发现驱动的根本还是太阳月亮。

就像我们都知道城市化还有10%的增量空间,楼市起码还能蹦跶十年,但是没人谈论每1%的慢变量,是被哪些能量包裹。

所以,我今天想和各位聊聊我的洞察,那每1%数据变动中,正在发生的小趋势。

具体来说,我总结为,六个

01     
去中心化城市加速崛起

 
不知道大家有没有注意一些城市,好比一线的深圳,二线的苏州,三四线的南通,都在目前趋冷的楼市周期,在各自城市圈层中,进行了一场“逆生长”。
 
当然我们可以找出各种维度解释,深圳抢人啊,苏州限价啊,南通地铁啊,但想要逆风跳舞,总是差点意思。
 
而把这些城市的底层给捋了一遍后,我发现了一个很有意思的归纳,这些城市都完成了
多核布局
 
也就是说,这些城市很早就完成去中心化,那你会说,不是强中心城市应该在这高强度城市竞争更有优势吗?
 
听上去也不错,但是本质上就是把城市资源攥成了一个拳头,而不是把资源像手掌一样摊开
 
这种模式在城市化前期一定是最高效的,因为能集中力量办大事嘛,但如果城市化深度期,瓶颈也很明显。
 
而去中心的城市熬过发育期的好处就来了,地段
平权
,房价
烫平

内部流通性
也能变得非常充裕,城市对周期抗性还蛮高
 
最重要的是,比拼后期体力的城市化,能释放扩张余力,还是多核城市。
 
好比到了后来,多核手机总比单核手机运行的快点。

02 
     
调控开始微操

 
三鱼除了爱好买房,还有个小小的爱好,电子游戏。而游戏圈一直有个掌握话语权制高点的存在,暴雪。
 
暴雪为什么能对游戏行业有这么大影响力,因为暴雪打造游戏规则是非常细腻,这造成结果就是,普通玩家和高玩最大壁垒,就是
微操作
 
我给大家整理下最近调控路径,上海临港定向放松人才限购,南京六合大专不再限购,天津对承接北京非首都功能外地人定向放宽,海南三亚随后也跟着放松。
 
如果以前调控用大开大合的重剑的话,那么现在的调控讲究的就是
精细切割
的手术刀。
 
在军事上有个术语,叫“外科手术式的打击”,对精准目标精准命中。一方面,“房住不炒”已经是明确的政策箱体,留给各大城市的操盘空间确实不多。
 
但更关键的是,没有了狂飙突进的初级城市化,下一步每一个城市的扩张一定会进入一种相对缓坡的阶段。未来各种城市的操作主要发力点,集中在城市深度发育和打补丁
 
换句话说,原先内部发展不行的板块,要想办法拉你起来,那些过气的板块,能不能再找回一次青春。
 
城市间的微操作,大概率会贯穿接下往后整个楼市余生。

03
     
县城开始出现二手房中介
 
接着来聊聊县城,作为从一个从小镇走出来的青年,对自己家乡多少都会有点关注。
 
我老家作为一个四线都算不上的县城,在以前的认知里,一直都是一个只有新房市场,没有二手房交易概念的地方。
 
因为大家没什么地段的想法,都是几条主轴街道就能走完了,也谈不上什么改善,一套房子真的能住一辈子,也没什么二手房交易中介门店了。
 
而事实上,作为地产人国内我去过的县城也不算少,因为没有二手房流通,没有二手房交易中介门店也算个普遍现象。
 
本来大概率上,就会这么岁月静好下去了,结果也没逃过这两年的棚改浪潮。
 
但很快棚改过去了,房价也停了。不过我却看到了一个很有意思现象,
二手房的中介
开始出现了,而且看着还挺正规,还不算很野生。
 
我和其中最大的一家的创始人聊了下,得到答案很有趣。因为县城以前没有什么房地产概念,但是这两年的棚改给到市场很好教育作用,财富效应实在太好。
 
对于产业通常单一,吃政治资源饭的县城人民来说,突然发现原来楼市是这么好财富盒子,当新房都不够时候,二手房就必须要出现了。
 
而与此同时,集团军开始入侵了,碧桂园第一个来吃了螃蟹,虽然在处于一二线鄙视链的下游,但是这里碧桂园第一次教会人们好房子的定义是要带会所,有人车分流的。
 
不是县城没有购买力,只是
没有合适产品来填充市场
,县城楼市生态被彻底激活。
 
最近我有朋友想买恒大开在老家的一个文旅项目,我问他为什么想买,他说因为他们镇上土豪圈已经包圆了220套。
 
最后,我问了下那位二手房创始人,去年的收获怎么样,“300套吧”。
 
有时候,我真的不知道,县城的楼市是刚刚开始,还是注定衰落

04
     
改善当道,消灭两房

 
之前和大家一直在分享一个观点,在上海,
轻易不要买两房了
 
而为什么会有这么一次洞察,是因为最近在上海看盘密度蛮高,看过上海最新入市的项目越多却发现,上海的开发商越来越不喜欢做两房。
 
他们愿意主推给客户,基本都是三房
 
看着很反上海的上车逻辑对不对,然而我们真的去切入市场就会发现这个事情是完全合理的。
 
首先,上海新房产品经历了起码四代的升级,已经轻易的能在目前主流二房的价格区间里,拿出三房的产品。
 
接着,市场也在变化,跟着人口红利一起消失,还是在变老的80,90后,也意味着,这批购房主力买房必须需要进入家族化模式。
 
在高房价和城市房票变得比房子更宝贵年代里,谁能够提供最高性价比的
“一站式家庭空间解决方案”
,谁就能吃进更多市场份额。
 
所以,轻易不要买两房,因为未来,这个模块的接盘侠没有以前多了。

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05
     
没有暴击

 
一位以前很擅长拉杠杆玩极限,只囤不卖的投资客告诉我,他开始出清他手上1/3的房源了。
 
背后逻辑也不复杂,背了这么多年的高杠杆,还放弃高生活品质,但现在,以前那套多少有点不适合了。
 
之前吧,所有高杠杆的风险,都是会在楼市的财富暴击下灰飞烟灭,但是现在,所有
暴击的念头
都反而被打的灰飞烟灭
 
16年跟投上海的2套房,算算房贷和横盘效应,基本都亏了,更重要是,博暴击的打法,真的开始威胁到他现金流了。
 
“是玩真的”,“我是说不让炒房”,他在撸串时候这么和说。
 
“但我觉得更要紧的是,房价冲的太猛,太补,得缓缓,不然大家都没得玩了。”
 
我也问他,房子卖了这些现金去干嘛,他说他不是卖房子,而是资产盘整。
 

我是换成更好的地段或者房子,到我孙子辈都还能涨的那种
。”

06
     
超级垄断

 
最后,写一点关于我们行业的吧。
 
今天我们团队有个话题讨论挺火,关于为什么好产品越来越少。

其中有个说法很有意思,就是
好产品本质就是烧钱
,而当下行业开发成本非常高,中小开发商开始连地都拿不起,你能期待他能掏出多少钱和精力去打磨产品。

 
即便个别的惊鸿一瞥,也是个人老板情怀之作,很难放到行业去批量复刻,所以,未来能做出好产品的主导权基本都握在规模化的大开发商手中。
 
而驱动这些开发商动机,似乎正在从一个好产品变成一份亮眼的财报,自然而然配套打法,自然就是高周转。
 
看着我要写点情怀,但我要说点现实。
 
如果我们剥离土地金融价值,单说造楼这件事,本质上就是做一个好商品,我们看到世界上当下所有好产品提供商,从美国,德国,日本的路径几乎一样。
 
先跑马圈地,再决定牌桌上还能剩下哪些玩家,最后这些赚够钱的玩家,能给你奔驰,PS,苹果这些让你眼前一亮的产品。
 
我们可以大声疾呼行业可以慢一点,但行业要做的其实是快一点。
 
在全国还有10万家开发商,头部前五开发商还没占比超过30%情况,大家想的事情其实只有一件,怎么能让我在逃命奔跑的赛道上,停下陪你一起品红酒
 
说实话,过度竞争激烈的市场,大家想的一定只是,活下去。
 
这点上,虽然行业零星并购重组没断过,但是不够快,所以与其是一种趋势,但不如说是我的一种期待。

07

 
和大家聊了这么多,看了好像零零散散,但是我希望大家能真正意识到,我们真的走完了
简单粗暴的城市化过程
 
现在摆在我们面前,是一条看似已成定局,但是其实到处暗流楼市后半场。
 
这里,我希望各位只要牢记一点,未来楼市,不做错,比追求做对更重要

以上为正文,来自三鱼

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南昌最新房价,赣江新区房价_上海刚需房的定义,彻底的变了

真叫卢俊阅读(19)

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和数据打交道久了,多少会有一定的敏感度。每每在进行房产数据监测的时候,会意识到如今上海楼市中的某个特定人群,悄然间正发生着这样的变化,我们通常用这两个字来形容这个人群:
刚需
 
狭义上的刚需是指“刚性需求”,通常指年轻置业者满足于居住条件,必须购买的人生第一套住房。
 
刚需就是一个筐,什么都能往里面装。不管价格是高是低,是涨还是降,都必须买的需求就是刚需。
 
细数刚需购房者的主要人群无非两大类,一是大学生毕业之后,在工作地计划长期定居的,二是结婚购房者。这二者之中尤以后者占比更高。
 
根据58安居客房产研究院最新调研数据显示,80后、90后正逐渐成为购房的中坚力量,占比分别为38.2%、31.8%。
这个年龄段的人处于结婚生子的关键阶段,对于房产的需求也达到了高峰。
 

数据来源:58安居客房产研究院

而从我们好房后台平常咨询的问题来看,买哪里、花多少钱是他们最为困惑的问题。

 
由于工作年限不长,经济积累比较有限。预算成为刚需买房的第一要素。即
低总价作为首选。
 
在符合购买资格,俗称拥有房票之后,给到大家的购房建议是不要一味追求一步到位,做到花最少的钱满足目前的需求,简而言之就是
能上车的先上车。
 
我们把这种方法称之为阶梯型置业,也可以叫做分步置业,未来经济条件允许,再换房不迟。
 
刚需刚需,刚刚需要。
不管房子单价是高是低,
都要买,并且由于预算有限,只能根据手里的钱,挑选户型和面积。

 
所以,
对于狭义刚需来说,
小户型、低总价,买来自住
三大标签成为诠释的最好名词。

刚需有广义和狭义之分。
 
广义的刚需则是泛刚需,一切以居住为目的的,都算刚需。首次置业,首次改善,二次改善,多次改善…买了是用来住的,都是刚需。
 
而狭义刚需与广义刚需的最大区别在哪里?
 
毫无疑问,必须得看总价
 
我们来看一下上海近五年新房总价分段占比情况。
 
数据来源:兔博士APP

感受下300万以下和300-500万总价段的近五年来的变化。
 
300万总价段占比逐年递减。
  
数据来源:
兔博士APP

相应的,500万总价段占比逐年递增。
 
  
数据来源:
兔博士APP
纯刚需和首次置换是如今买房的主要购买力。
 
其中,有着15-17年房价上涨的客观因素,但同时也应该看到,上海楼市一直在经历着降温调整,经过近三年的调控,每月监测新房市场时,会逐渐发现上海新房正悄然间的呈现出五个阶梯:

1)200万预算基本难觅踪影,300万成为刚需买房的新常态

2)300-500万分布在远郊,接近500万的总价,成为初步改善的总价门槛
3)500-800万基本靠近中环,800万成为中产购房的入门必备
4)800-1500万开始踏入内环,乃至市中心。多元化产品随处可见,可以挑挑拣拣;
5)预算再多一点,1500万开始迈入豪宅的门槛。
 
于是,问题又来了。针对之前说的狭义刚需以及广义刚需(泛刚需)来说,两者之间的差异点在哪里呢?
 
同样,我们通过一张数据表来为我们解惑。来看下
2017年-2019年三年内年度销售前五名。
(19年为1-10月最新成交数据)
 
  
数据来源:
兔博士APP
我们先来看下宏观的情况:
 
1)17-19年楼市处于降温阶段,加之新房限价。因此,新房的成交均价(单价)始终处于比较平稳的阶段。
 
例如,17年宝山南大三兄弟之一招商中环华府靠近中环,均价5万4不到,比这个地段更接近中环的有18年的大华碧云天,紧贴着中环的卖5万5,同样大华碧云天在2019的价格依旧比较稳定。
 
又如:17年热卖的上海长滩单价5W5,如今19年新一期的同样卖5W5,
调控就是那么的精准。
 
2)接着说下总价的情况,17-18年两年都是由三百万出头的项目夺魁,而阿飞还注意到18年的销售面积前三位中第二、第三位套均总价300万都不到。于是,我们便看到了这TOP3项目销售总面积超过了10万方,销售套数超过了千套。
 
所以,单就17-18两年来说,可以说狭义刚需占据主导,而今年毫无疑问,上海楼市发生了不小的变化。
 
前两位的项目套均总价超过了600万,第三位的项目位于嘉定安亭,套均总价同样超过300万,且第四第五的西郊金茂府和融创壹号公馆也是接近450万。
 
300万以下当红的狭义刚需产品越来越少,大门正在慢慢紧闭。
 
从微观来看,来看下这些热门楼盘分布情况:
 
 
数据来源:
兔博士APP

我们结合近三年刚需买房热点板块及其总价段来分析下如今刚需买房的几大要点:
 
1)地段
 
300-400万受限于预算,主要集中在崇明长兴岛、浦东惠南和青浦重固
离开市中心太远,
即便有车,
通勤时间依然少不了。
 
400-600万集中在嘉定新城、江桥和松江泗泾;
 
600-700万集中在宝山(大场镇、大华和淞宝)以及大虹桥青浦徐泾。
 
2)户型
 
二胎政策的放开,三房已成为购房者首选的新常态。90平米左右可做到三房,且各个功能空间面积分配恰到好处,成为高品质刚需房重要特点之一。
 
3)交通

 
如今,都会优先购买纯正地铁房(直线距离1km之类,500米以内更佳),这将大大方便业主的出行,轨交就是影响住宅价值的重要因素。
 
而在过去,最热卖的项目之中,并非都是那些实实在在的纯正地铁房,而是虚头巴脑2km的伪地铁房。在我看来,这样的距离若是贴上了轨交房的标签就是过错了。
 
4)配套

 
买房子就是买舒适,看完房子看配套。对于高品质刚需房来说,配套尤其重要。谁都想下楼即达商业街完成自己的“购物和工作”;有了孩子之后,步行十几分钟就能到附近的学校读书;闲暇之余可以到小区的健身中心打球、到会所游泳。生活开始变得惬意自然。
 
5)开发商
 
无论对于首次置业的刚需(高品质刚需),还是对于改善型需求而言,选择真正靠谱的开发商,显得尤为重要。开发商很大程度决定着楼盘的品质。

 
上面榜单中无一不是知名开发商,比如
佳兆业、招商、金地、远洋、泰禾、龙湖、金茂、融创,还有2次上榜的万科。
  
在我们的传统观念中,“
刚需”多为首次置业者。但其实这个刚需还有个代名词,便是低端需求置业者
 
然而近几年,随着购房需求的不断细化和升级,
“刚需”的内涵和外延开始泛化
,很多改善型的换房需求也是其中一种,甚至不少高(赚)收(得)入(动)的高收入人群,在首次置业中就选择一步到位,还包括了
如今的改善型需求正在演变成购买力更强的“新刚需”。
 
阿飞身边便有不少这样的高学历夫妻,对于首次置业完全有着个人的理解和对品质的追求。他们会选择目前市面供应火爆的区域,选择品牌开发商以及如今市面上的主流户型。
 

改善型“新刚需”买家由于具备较好的经济实力,所以宁愿暂时牺牲地段,仍然希望获得高品质的产品,为了能够生活的更好,而若干年之后,再来考虑地段上的升级。
于是,“刚需”代表低端的时代已经过去了,
我们不仅仅要从概念上去回归“刚需”的本质,还要看到以前用来特指的首套房的刚需购买者,虽然会因为经济原因考虑住房面积的大小,但是对于
物业、建筑品质、配套也都有了更高的要求。

 
尤其是因为市场的洗礼,很多首套房的购买者会考虑未来家庭结构可能发生的变化,哪怕是自己手上的资金并不充裕,也会通过种种努力直接购买本该是“改善型”的产品,正所谓“一步到位”。
 
毕竟,房地产发展还是需要以居住舒适度为优先的。房住不炒,但是依旧可以通过高品质的住宅,让我们住得更好。
随着政策调控效应逐渐显现,房屋回归居住本质,自住刚需成为支撑房产市场的主要动力。
强大的新刚需效应,正在慢慢起着变化。

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以上为正文,来自真有好房的阿飞

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南昌滨江公馆,绿地国博滨江公馆_“5年,我终于把鹤岗的房子卖了。”

真叫卢俊阅读(16)

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最近一段时间,鹤岗的房子的话题又被炒了起来

比较巧合的是,就在前几天,我有个朋友老谢,是鹤岗人,几年前在老家买了房,5年过去了,兜兜转转,现在因为一些原因又要把房子卖掉了

老谢说,他这辈子做过最错的选择就是在老家鹤岗买了房,因为这么多年过去了,鹤岗的房子依然还是当初的价格,但其他大部分的城市,已经涨了很多

在买房这件事上,选择比努力重要,这是老谢最深刻的领悟

 

01

在很多人的眼里,
鹤岗的房价是这样的

鹤岗的房价,貌似就代表了全中国的最低洼地,而自从今年年初鹤岗因低房价火遍全国后,每次当老谢说自己是鹤岗人的时候,总有人会投入一种诧异的眼神看着他

 

然后一般都会问两句话,鹤岗买房子是不是很便宜,是不是生活在鹤岗很幸福

刚开始别人这么问,他也是很耐心的回答的,但被问的多了,老谢就有点不耐烦了,他能明显感受到别人的猎奇,你实际上的冷暖也好,过的好不好也好,其实都跟他们无关

 

现在你再问老谢,他不会再跟你说自己是鹤岗人了,就直接说自己是黑龙江的某个小地方,如果对方再追问,他就说自己是佳木斯的

 

一个善意的谎言,往往能节省双方很多时间,也避免了一些尴尬,老谢觉得这样挺好

 

老谢是2010年来的上海,先在老家鹤岗工作了几年,但实在没有什么合适的,于是就重新来了上海,之所以没去北京,很重要的一个原因就是自己以前在上海念的书,有些朋友在这边,周末可以聚聚

 

在上海工作几年后,2014年春节回去,由于还没有对象,父母催着结婚,那结婚又得准备婚房,于是,跟很多其他人一样,老谢在自己的家乡鹤岗的市区买了套房子,既是作为婚房,也算是给自己未来的生活兜个底

 

小区的名字叫馨苑花园,是08年建的小区,当时的房子也真的很便宜,大概只要3100元/㎡

 

老谢买的是130平,因为自己在上海工作,也没有时间装修,就直接买了二手带精装的,大概40万左右

 

自己工作这么多年积攒了一些钱,父母又再支持了点,于是就全款买了套,也没贷款啥的

现在很多投资专家说,买房一定要贷款,要用足杠杆,一定要珍惜首房首贷的名额等

 

但其实对于老谢而言,买房这件事很简单,就是离的跟父母稍微近一些,以后生活上方便些,贷款不贷款的也无所谓,毕竟总价放在那边,哪怕是贷款,也没多少钱,来回办手续也很麻烦

 

5年过去了,当上海的房价已经让全国九成的人都望尘莫及,当苏州园区房价一骑红尘时,老谢又忍不住打听了下自己现在房价的价格,3500元/㎡

 

整整5年时间,房价从3100元涨到了3500元,130平的房子涨了5万块,如果做理财的话,40万现金,年化按照4%测算的话,大概每年是1.6万,5年的话就是8万

换句话说,老谢全款买的这套房子,名义上的微弱涨幅其实是跑输CPI的,40万砸下去,亏了3万块

 

当然了,也确实有网上传言的那些70平的房子卖5万的,每个平方几百元的,也比较多见,但基本上就是比较偏远的小产权房,还有就是要等很多年才能拿到房产证

 

鹤岗市中心的人就不多,更别说那么偏远的,住在那边哪怕是度假,其实也真的会很无聊

老谢说,可能你平时真的很难体会到有一种无聊叫看透人生,但是如果住在鹤岗5万元的房子里,说不定真可以慢慢的去看透人生

 

因为住在这里,你除了可以看自己的人生,也真的没啥可看的

 

02

老谢这次把鹤岗的房子卖了,用他自己的话说,没有不舍,只有后悔,后悔的是怎么当年会在这里买或是为什么到现在才卖

首先对于鹤岗本地人而言,鹤岗人是没有任何炒房意识的,因为房价真的很难涨

 

当网络上炒着500元每平方米的房子时,本地人其实已经见怪不怪了,因为在5年前,偏远地区基本也就是这个价格,这么多年了一种也没怎么涨

很多大佬都在说房价轮动,从一线到二线然后再到三四线,但2016年的那一波大年市,到现在都没有波动到鹤岗,恐怕后期也不会再波动到了

 

目前市中心最好的地段最好的学区大概是5000元/㎡的样子,除了这些少数优质盘,大部分好一点的房子价格是在2000-3000元/㎡

 

也正是因为没有经历过大涨的驱动,所以在鹤岗人其实是没有房地产的投资意识的,如果你只想在这座城市一直待下去,那么晚一点买房和早一点买房,其实并没有多大区别

 

甚至因为缺乏外来人口,鹤岗的出租率也低的惊人,就是你真的很难把房子给出租出去

 

但是,请注意一点,在鹤岗持有房子虽然总成本很低,但因为涉及到供暖,是需要出供暖费用的,供暖时间是从10月中旬到4月结束,按照25元/㎡收取,130平的房子差不多是3250元

 

相比较于本地的工资,这样的支出其实也蛮贵了

 

但老谢的父母的老房子是不用交这笔供暖费的,因为父母都是在当地国有的煤矿工作,这笔费用会由单位统一缴纳,在老谢身边,大量的家庭都是这样的场景

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但老谢就享受不到这样的好处,高昂的供暖费用,对于老谢来说,这就是另一种形式的“空置税”

 

因此为什么在鹤岗很多房东愿意以极低的价格比如一个月300元或400元把房子租给你,其实就是希望找人可以承担这笔供暖费用

 

这样的情况,其实也很普遍

 

另外就是随着外流的人口越来越多,过年的时候,越来越没有年味和氛围了,朋友们大部分在外面打工,来回跑也挺麻烦的,不仅花销多,而且花费的时间也很多,不值当

 

虽然也有烤串等适合聚餐的场地,但因为当地人外流的比较厉害,所以其实基本没什么大的人气

 

而且老谢还发现了另一个现象,鹤岗人在其他城市买房置业的人比例越来越多,而且一旦买了房,往往会把父母一起接过去住,特别是如果定居的城市是在南方的话

 

老谢根据周边的实际情况,总结了两点

一是因为鹤岗是资源型城市,曾是中国十大煤矿之一,当年采煤是高端产业,职工收入非常高,很多朋友同学的父母前期往往是煤矿工人

 

单位福利条件好每月到手工资差不多在4000多元,当地一般工种的收入差不多只有2000多

 

因此,老谢很多朋友的父母包括老谢父母前期是非常愿意进入国营的煤矿公司上班的,而且也不是说谁都能进的,往往还要托关系等

 

当然,有得必有失,因为工作环境较差,很多人的父母在身体健康上也会被透支出现问题,往往到了老年,又要花一大笔钱治疗

 

资源型城市,往往环境比较差,所以很多人逃离的原因,不仅因为工作机会少,还有就是整体的城市环境也确实一般

 

还有另一个原因也会导致老谢他们父母的外出,就是过低的气温

 

一般来说,在冬天的时候鹤岗的温度往往会达到零下十几段,也正是因为温度过低,很多人患有风湿病和关节炎,往往会去气温稍高的南方过冬

 

这就是为什么有这么多人调侃说海南的三亚就快被东北人占领了,治疗型旅居的需求其实占了挺多比例的

03

老谢把房子卖了的想法,其实一直都有,但真正落地去执行还是在5个月以前,也就说,这套房子他整整挂了5个月才卖掉,差不多也就只有七八个人过来看过房子

老谢说,还好他这套房子的学区还不错,否则很有可能就真的会卖不掉,他有个朋友在鹤岗远郊有套房子,卖2000元/㎡,挂了靠近一年,根本卖不出去,甚至连咨询的电话都没几个

老谢很庆幸的说,还好他买的房子还涨了一点,他有很多朋友买的其他小区,因为地段差,总价比四五年前降了5万都没人买

因为早买房而后悔的,这样的例子普遍发生在缺乏产业支撑及人口流入的城市

但还有一点我没有想到,也是老谢提醒我的,就是鹤岗早在2005年的时候,因为受到煤矿资源的驱动,城市整体发展的特别快,城镇化率为80.59%,而同期全国的平均城市化率为42.99%,鹤岗市高出全国平均37.6个百分点

到了2018年,鹤岗市的城市化率约为82.56%,与15年前几乎没有差别

换句话说,鹤岗的新增需求是很不旺盛的,新增城市人口少,同时又受到棚改的影响,本地人2-3套房很普遍的现象,几乎没有什么内生性的需求,外流人口也很少,外生性的动力也很少

04

我最后追问了老谢一句话,到底是什么促使你把房子卖了,你真的确定不会后悔吗

老谢思索了几分钟后说

今年过年回家,楼上楼下的邻居都没有回来,走在小区里也空荡荡的,我是个喜欢热闹的人,单单是一根网线,是无法满足我的,精神上太空虚了

当然不会后悔,因为我准备把鹤岗的房子卖了以后在长三角或珠三角付个首付,也是给自己一点压力,这边更能感觉到活力,最后实在不行,那就过几年再返还去重新买,也不会亏

反正不管你买还是不买,鹤岗的房价,就在那里

 

以上为正文,来自R先生

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小雅