南昌新楼盘,南昌房产网_从暴跌300万到香饽饽,学区房“过山车”15天实录

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来源 米宅MizhaiPlus

作者 大白



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4月30日,北京西城区发布“多校划片”的通知。通知一出,西城区学区房出现三种现象:


1、出现暴跌房源。


有公开的挂牌单价数据显示最高降幅达到300万。




2、房价下调成趋势。


5月1日-10日,新增下调房价房源634套,其中5月8、9、10日三天,下调数量单日破百。




3、恐慌情绪蔓延,挂牌数量持续激增,抛盘很严重。


在政策出台之后,新增房源量超过新政出台前的15倍,最高的5月5日,一日

新量达到336套。


但是,令人意想不到是,面对抛盘、降价、暴跌压力的西城区学区房,
居然成交量很好。
1、成交周期更短

从签约到过户,时间最短可以在10天内完成。
2、小面积上车盘秒光。
在”7.31″新政出台前,基本就没有小户型。政策出台后,挂牌小户型明显增多,但基本处于一出来就秒光的状态。
3、置业目的明确,短期认赔,不考虑居住升值,仅为上学。
目前来买的购房者,不考虑居住、不考虑短期涨跌,仅考虑学区落户。
这和这次多校划片新政预留3个月的窗口期有直接关系:
只要7月31日前完成购房及落户,还可以按照登记入学划片学校,不受多校划片政策影响。

因此,
卖家希望在新政实施前赶快卖掉,买家则希望赶上最后一班车,因此,供需两旺成交大增。
但,这背后最根本的原因就两个字
“刚需“。
如果你站在局外人的角度看,你一定想不通,明明知道已经被炒的老高了,政策也明显在针对“好学区”背后的资源和房价,明显可能会成为最后一棒,却依然要一门心思的扎进去。这背后是三方权衡的结果:
1、这是北京的学区房,基本等同于中国顶级大学的邀请函。
通常我们对买老破贵学区房的态度是,没必要。孩子的教育是一个系统工程。并不是你买了学区房,将来你的孩子就能上清华北大。
但这是在北京,上了北京名校的学区房,考上中国顶级大学(或欧美名校)的概率是超过50%的。
2、政策压制迎来购买时机。
在政策压力下,价格下调,放盘量大,这对刚需买家来说算是历史性的购买时机。
3、目前没有投资客。
老破贵学区从来不是投资客的选择,当下市场成交量价均客观反映北京教育资源供需不平衡的现状。
所以,“多校划片”的均衡措施只是解决分配问题,却不能增加稀缺的教育资源。
因此,学区房将一如既往具备三大特性:
1、具有风险极低、流动性极高的特性。

比如去年年中陪一个朋友看深圳百花小学学区房,30㎡左右,500万,成交周期仅三个月。还有去年去上海看市场,在上海徐家汇看了一个电梯两房的学区房,试着和房东砍价10万,没看动,后来不到一个月这套房源就比报价低5万的价格就成交了。
2、学区房对于家庭教育永远是刚需。

不买学区房肯定上不了好学校,买了学区房只是有可能上不了。所以,买是一定要买的,差别在于买哪里。
3、紧缺,所以存在新机会。

” 名额有限,额满为止 “会成为越来越多家长的噩梦。以深圳福田、龙华为例,5月初就公布了学区预警——

学位紧缺是目前一二线城市共同的问题。
在过去3年,国家财政部对教育领域信息技术的建设投入从2017年的2731亿元,以年均复合增长率8.7%的速度,预计2020经费投入将超过3800亿元。

图片来源:前瞻产业研究院



因此,在新的教育资源不断进去学区房体系,
这个过程中在老旧IP的轮换以及价值重新估值,存在兼顾学区和投资的机会。


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因此,面对西城区学区房新政,我们一定要正视三个问题:
第一、未来三五年一二线城市都会跟进。
北京是政策先行者,未来其他城市推进只是时间问题。具体是什么政策不确定,但可以明确的是,促进教育公平化均衡化,弱化现有学区房的市场流通价值,减缓学区房的流通速度是大趋势。
第二、“多校划片” 并不代表区域内学区房凉了。
而是预示着学区溢价过高的学区房要凉。因此,无论在哪个城市,对于这类由于学区而被爆炒起来的房子,如果你是业主且已没有自用需求,可以择机卖掉;
如果你有自用的需求,大概率对于“存量家庭”来说,不受影响,继续沿用之前的政策。 
第三、如果你是自用,你大概率需要买一套。
不买学区房肯定上不了好学校,买了学区房只是有可能上不了好学校。所以,买是一定要买的,差别在于买哪里?
在促进教育公平化均衡化的大背景下,买学区房的思路彻底变了:以前只要关注具体的学校,未来则要关注一个区域整体的教育水平以及成长空间。


因为未来买学区房有两个基本原则:
1、如果你是纯自用,买整个区域教育资源比较均衡,学校整体都不错的。
即便今后真的面对多校划片,也不至于存在被派到太差的学校。
2、如果你偏投资,可关注城市经济重心的位移背后先学区的崛起。
以广州为例,在过去20年,广州学区房的有两次变迁史,分别是——

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从越秀西移向越秀东;

从越秀东到天河;

这背后就是广州经济重心的位移。遵循这一原则,你可预测基础教育会突飞猛进片区,寻找学区房洼地。
3、如果你投资兼顾自用,要关注学校周边家长的层次。
以北京回龙观为例,随着程序员的聚集,生源越来越好,然后硬生生地把这个片区考成了学区房。
这背后就是好生源来自高知高收入家长的聚集。
4、如果你自用兼顾投资,最优的选择是次新板块、好地段、周边配建有不错私立学校的品质改善小区里的改善户型。
最后,子女教育规划是一个系统工程。买了学区房并不意味着就能进清北,更不可能进境外名校。但,买对了区域,买对了小区,买对了成长空间大的学区房,却是一个家庭长期、稳健、优质的资产。

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小雅