南昌九龙湖房价,南昌买房_奇点学堂|解密投资法拍房常见的套路与风险

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法拍房投资是目前风险低,回报高的一类优质投资项目,按目前法拍房第1次拍卖7折,第2次再打8折,也就是一套100万的房子,56万就可以买走,非常具有投资价值。但是这里面坑也非常多,一不小心就让自己官司缠身,因此投资法拍房需要很高的专业技能。

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法拍房从哪里来,怎么购买?

在2012年之前法拍房的购买渠道集中在法院认证的拍卖行,由于信息发布范围窄、参与人少导致很多问题。2012年淘宝司法拍卖平台上线,法拍房的发布、拍卖变得非常公开、透明。2017年1月1日最高院的《网络拍卖规定》开始实施,肯定了网络拍卖的价值,并将三次拍卖精简为变成了两次。2017年7月18日《网络拍卖与网络变卖衔接工作通知》,对网络司法拍卖与网络司法变卖衔接问题予以规制。网络拍卖得到完善。

截至2019年10月,最高人民法院正式公布了七家认证的机构:包括淘宝司法拍卖、京东司法拍卖、人民法院资产诉讼网、上海公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所。目前绝大部分法拍房集中在淘宝和京东。

如果想要购买法拍房需要以下8个步骤:查看拍卖公告、注册平台账号、预约现场看房、报名缴保证金、参加网络竞拍、支付房屋尾款、领取法律文书、办理过户手续。

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法拍房的非法占房与骚扰

买法拍房第一大风险就是房子被非法侵占,不能入住,即使入住也可能遭到长期骚扰。

非法占房是指原业主或者第三人占用房屋,而且拒不搬离。常见的有:

1、原业主以没有地方住为理由;

2、第三人以原业主欠他钱为由;

3、原业主在法院查封后将房屋出租,且签订长租约;

注意这里的租约是不合法的,和下面讲的合法租约不一样。对于这几种房屋被占用的情况,部分法院会在竞拍公告中明确标明自己不负责腾房,如果腾房需要竞买人自行解决。长期骚扰,就是竞拍者买房后原房主或者第三人上门骚扰,喷红漆,砸玻璃、堵锁眼等行为。

实践中对于上述问题的应对方式总结为三大类:

一是依靠国家,包括1、提起诉讼,要求非法占用人腾房,在胜诉后申请强制执行来达到腾房的目的,这个方式通常耗时较长、胜诉后还会面临执行难,有时候还有败诉的风险。2、报警,这一方案对骚扰比较有效,但是对于非法占房效果不大,通常警察会让双方诉讼解决,只要是不发生斗殴警察一般不予处理。

二是自力救济,强行入住,我们见到有些购房人比较豪放,不管三七二十一,只要拿到房产本就撬锁入住房子,和非法占房人同吃同住,但这对购房人体力是一种考验,也存在比较大的人身安全隐患。

三是依靠外力,这也是游走在合法与违法之间的一种方式,不是太靠谱,而且容易引发新的矛盾,包括1、装修驱赶法。2、病人持证驱逐法。3、国际友人援助法。4、大师心灵暗示法。

对于如何通过诉讼解决,可以参考从2017年持续到2019年底的广东法院的“不交吉”案例。

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法拍房中的长租约问题

很多法拍房因为现实的各种原因导致上面存在较长时间的租约,很多对法拍房不了解的认为租约和房屋上的抵押、查封一样可以在拍卖后自然解除,但实际情况是如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除。

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这就需要购买人在竞拍前对法拍房的租赁情况进行尽调,因为存在租约,导致入住困难,法院没有义务帮助竞拍人腾退房屋。因为依据《合同法》第229条规定:”租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”即“买卖不破租赁”,如果这份租约形成在抵押或查封前,通过诉讼也无法解除合同。

有人建议如果法院有意隐瞒租约状况,导致朱先生做出错误判断购买,朱先生可以以显失公平为由主张解除拍卖协议。实践中法院在拍卖公告中都会写清楚法院没有“瑕疵担保”的义务,也就是说你竞拍成功后,因为租约不能入住法院没有责任。

那么我们可否以房屋有租约在竞拍成功后悔拍呢?根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十四条的规定,拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还。

有人退而求其次,在无法解除合同的情况下想收取租金,但从实践中来看,这些长租约90%以上都是租金一次性付清,而且人家还有流水、有收据、有合同。这个购买人收取房租造成了极大地困难。

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法拍房是否受限购政策约束

在房屋限购政策刚刚兴起的时候,法拍房是明确不受购政策的影响,因此当时很多房贷房拍卖成交价都要高于市场价,其原因就是没有购房资格的通过返还房来购买房屋。因此有些心思活泛的人就开始钻法律的空子,通过法拍房来规避限购政策,这造成了法拍房的混乱,也给不动产登记部门造成了困惑。当时曾经发生过法院拿《过户裁定》《协助执行通知书》要求不动产登记部门过户遭拒绝的情况,为此某些法院还以红头文件的形式明确表示法拍房不能受限购政策约束,如果不给过户就按照妨碍执行追究相关人员法律责任。

为了解决这个矛盾在多部门协商之后开始对发法拍房也实施限购政策,目前多数法拍房公告中都会标明“特别提示,竞买人为自然人的,其家庭或个人应当符合XXX地区限购政策要求,否则自行承担房产不能过户等相应法律后果。”因此在有限购政策城市,如竞买人不符合限购政策要求,则可能无法过户。

虽然通过多部门沟通,法拍房要遵守限购政策达成了共识,但实践中却没有统一的概念,对于怎么限购,如何限购,在哪个阶段要限购,不同地区、不同法院,甚至不同法官的理解都是不一样的。例如,本地不动产登记部门只能限制本地法院,外地法院不受限制,拍卖、变卖、以物抵债阶段政策不同等。

嘉宾介绍:

付晓雷,西南政法大学硕士研究生,原北京市法院执行局执行官,仲裁员、调解员,北京百恩小额借贷纠纷调解中心主任、北京速执律师事务所创始人、快手抖音等百万法律粉丝达人。参与撰写了《强制执行实务操作指引》,专注强制执行业务,对法拍房、不良资产业务精通,有着自己独特的技巧与见解。

栏目介绍:

奇点学堂,邀请顶尖学者、国内外卓越的企业家、创业家,股权投资人、产业投资资本、二级市场基金投资人、金融家、律师、会计师、行业监管者、房地产专家,通过公开课、微访谈、案例分析、沙龙、研讨会等形式,聚焦时事热点、投资风向、资本市场实战培训、企业管理和经典案例分析。

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作者:付晓雷

编辑:袁小丽

 

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小雅