南昌最新房价,赣江新区房价_上海刚需房的定义,彻底的变了

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和数据打交道久了,多少会有一定的敏感度。每每在进行房产数据监测的时候,会意识到如今上海楼市中的某个特定人群,悄然间正发生着这样的变化,我们通常用这两个字来形容这个人群:
刚需
 
狭义上的刚需是指“刚性需求”,通常指年轻置业者满足于居住条件,必须购买的人生第一套住房。
 
刚需就是一个筐,什么都能往里面装。不管价格是高是低,是涨还是降,都必须买的需求就是刚需。
 
细数刚需购房者的主要人群无非两大类,一是大学生毕业之后,在工作地计划长期定居的,二是结婚购房者。这二者之中尤以后者占比更高。
 
根据58安居客房产研究院最新调研数据显示,80后、90后正逐渐成为购房的中坚力量,占比分别为38.2%、31.8%。
这个年龄段的人处于结婚生子的关键阶段,对于房产的需求也达到了高峰。
 

数据来源:58安居客房产研究院

而从我们好房后台平常咨询的问题来看,买哪里、花多少钱是他们最为困惑的问题。

 
由于工作年限不长,经济积累比较有限。预算成为刚需买房的第一要素。即
低总价作为首选。
 
在符合购买资格,俗称拥有房票之后,给到大家的购房建议是不要一味追求一步到位,做到花最少的钱满足目前的需求,简而言之就是
能上车的先上车。
 
我们把这种方法称之为阶梯型置业,也可以叫做分步置业,未来经济条件允许,再换房不迟。
 
刚需刚需,刚刚需要。
不管房子单价是高是低,
都要买,并且由于预算有限,只能根据手里的钱,挑选户型和面积。

 
所以,
对于狭义刚需来说,
小户型、低总价,买来自住
三大标签成为诠释的最好名词。

刚需有广义和狭义之分。
 
广义的刚需则是泛刚需,一切以居住为目的的,都算刚需。首次置业,首次改善,二次改善,多次改善…买了是用来住的,都是刚需。
 
而狭义刚需与广义刚需的最大区别在哪里?
 
毫无疑问,必须得看总价
 
我们来看一下上海近五年新房总价分段占比情况。
 
数据来源:兔博士APP

感受下300万以下和300-500万总价段的近五年来的变化。
 
300万总价段占比逐年递减。
  
数据来源:
兔博士APP

相应的,500万总价段占比逐年递增。
 
  
数据来源:
兔博士APP
纯刚需和首次置换是如今买房的主要购买力。
 
其中,有着15-17年房价上涨的客观因素,但同时也应该看到,上海楼市一直在经历着降温调整,经过近三年的调控,每月监测新房市场时,会逐渐发现上海新房正悄然间的呈现出五个阶梯:

1)200万预算基本难觅踪影,300万成为刚需买房的新常态

2)300-500万分布在远郊,接近500万的总价,成为初步改善的总价门槛
3)500-800万基本靠近中环,800万成为中产购房的入门必备
4)800-1500万开始踏入内环,乃至市中心。多元化产品随处可见,可以挑挑拣拣;
5)预算再多一点,1500万开始迈入豪宅的门槛。
 
于是,问题又来了。针对之前说的狭义刚需以及广义刚需(泛刚需)来说,两者之间的差异点在哪里呢?
 
同样,我们通过一张数据表来为我们解惑。来看下
2017年-2019年三年内年度销售前五名。
(19年为1-10月最新成交数据)
 
  
数据来源:
兔博士APP
我们先来看下宏观的情况:
 
1)17-19年楼市处于降温阶段,加之新房限价。因此,新房的成交均价(单价)始终处于比较平稳的阶段。
 
例如,17年宝山南大三兄弟之一招商中环华府靠近中环,均价5万4不到,比这个地段更接近中环的有18年的大华碧云天,紧贴着中环的卖5万5,同样大华碧云天在2019的价格依旧比较稳定。
 
又如:17年热卖的上海长滩单价5W5,如今19年新一期的同样卖5W5,
调控就是那么的精准。
 
2)接着说下总价的情况,17-18年两年都是由三百万出头的项目夺魁,而阿飞还注意到18年的销售面积前三位中第二、第三位套均总价300万都不到。于是,我们便看到了这TOP3项目销售总面积超过了10万方,销售套数超过了千套。
 
所以,单就17-18两年来说,可以说狭义刚需占据主导,而今年毫无疑问,上海楼市发生了不小的变化。
 
前两位的项目套均总价超过了600万,第三位的项目位于嘉定安亭,套均总价同样超过300万,且第四第五的西郊金茂府和融创壹号公馆也是接近450万。
 
300万以下当红的狭义刚需产品越来越少,大门正在慢慢紧闭。
 
从微观来看,来看下这些热门楼盘分布情况:
 
 
数据来源:
兔博士APP

我们结合近三年刚需买房热点板块及其总价段来分析下如今刚需买房的几大要点:
 
1)地段
 
300-400万受限于预算,主要集中在崇明长兴岛、浦东惠南和青浦重固
离开市中心太远,
即便有车,
通勤时间依然少不了。
 
400-600万集中在嘉定新城、江桥和松江泗泾;
 
600-700万集中在宝山(大场镇、大华和淞宝)以及大虹桥青浦徐泾。
 
2)户型
 
二胎政策的放开,三房已成为购房者首选的新常态。90平米左右可做到三房,且各个功能空间面积分配恰到好处,成为高品质刚需房重要特点之一。
 
3)交通

 
如今,都会优先购买纯正地铁房(直线距离1km之类,500米以内更佳),这将大大方便业主的出行,轨交就是影响住宅价值的重要因素。
 
而在过去,最热卖的项目之中,并非都是那些实实在在的纯正地铁房,而是虚头巴脑2km的伪地铁房。在我看来,这样的距离若是贴上了轨交房的标签就是过错了。
 
4)配套

 
买房子就是买舒适,看完房子看配套。对于高品质刚需房来说,配套尤其重要。谁都想下楼即达商业街完成自己的“购物和工作”;有了孩子之后,步行十几分钟就能到附近的学校读书;闲暇之余可以到小区的健身中心打球、到会所游泳。生活开始变得惬意自然。
 
5)开发商
 
无论对于首次置业的刚需(高品质刚需),还是对于改善型需求而言,选择真正靠谱的开发商,显得尤为重要。开发商很大程度决定着楼盘的品质。

 
上面榜单中无一不是知名开发商,比如
佳兆业、招商、金地、远洋、泰禾、龙湖、金茂、融创,还有2次上榜的万科。
  
在我们的传统观念中,“
刚需”多为首次置业者。但其实这个刚需还有个代名词,便是低端需求置业者
 
然而近几年,随着购房需求的不断细化和升级,
“刚需”的内涵和外延开始泛化
,很多改善型的换房需求也是其中一种,甚至不少高(赚)收(得)入(动)的高收入人群,在首次置业中就选择一步到位,还包括了
如今的改善型需求正在演变成购买力更强的“新刚需”。
 
阿飞身边便有不少这样的高学历夫妻,对于首次置业完全有着个人的理解和对品质的追求。他们会选择目前市面供应火爆的区域,选择品牌开发商以及如今市面上的主流户型。
 

改善型“新刚需”买家由于具备较好的经济实力,所以宁愿暂时牺牲地段,仍然希望获得高品质的产品,为了能够生活的更好,而若干年之后,再来考虑地段上的升级。
于是,“刚需”代表低端的时代已经过去了,
我们不仅仅要从概念上去回归“刚需”的本质,还要看到以前用来特指的首套房的刚需购买者,虽然会因为经济原因考虑住房面积的大小,但是对于
物业、建筑品质、配套也都有了更高的要求。

 
尤其是因为市场的洗礼,很多首套房的购买者会考虑未来家庭结构可能发生的变化,哪怕是自己手上的资金并不充裕,也会通过种种努力直接购买本该是“改善型”的产品,正所谓“一步到位”。
 
毕竟,房地产发展还是需要以居住舒适度为优先的。房住不炒,但是依旧可以通过高品质的住宅,让我们住得更好。
随着政策调控效应逐渐显现,房屋回归居住本质,自住刚需成为支撑房产市场的主要动力。
强大的新刚需效应,正在慢慢起着变化。

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以上为正文,来自真有好房的阿飞

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小雅