张五常“拔高”深圳的论调,是给深圳楼市再翻两番画的饼吗?

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4月20日,在大湾区与深圳的未来高峰论坛上,国内知名经济学家张五常发表了《深圳是个现象吗?
》的演讲。记忆犹新的是张老的深圳8年内将成为整个地球的经济中心的论断。

笔者百度了一下,2018年深圳全球经济竞争力排名第五,前四位分别是纽约、洛杉矶、新加坡、伦敦。香港排名第11位。对应全球城市房价排名中,深圳碰巧也排在第五名。前四位分别是香港、新加坡、上海、温哥华。两组排名唯一的共同点就是新加坡、深圳都在其列。纵观具体房价,香港排全球第一,高达每平方英尺2091美元,即近15万人民币每平左右;新加坡高达每平方英尺1063美元,约7万多人民币每平米;深圳则54000元每平米左右的均价,仅香港15万均价的三分之一,所以深圳诸多专家预测说深圳房价还会继续大涨,参考依据就是一水之隔的香港楼价

“香港化”向上两倍空间,“新加坡化”还有40%空间?

深圳楼市离香港楼市的距离是翻两番;深圳楼市离新加坡楼市的距离是继续上涨40%,无论深圳楼市是学习香港模式,还是学习新加坡模式,目前的深圳楼价都不算太高,因为前面还有参照对象。

记得2018年深圳住房的二次房改中,大幅度调降商品房比例,政策性住房占比60%,商品房仅占40%,因此,出现了深圳楼市是走新加坡模式,还是香港模式的讨论。新加坡模式是住有所居的问题上,一个都不能少,少数有钱人买商品房,多数人购买体面的政策房,教育医疗等资源平等享有;香港模式即少数有钱人购买商品房,多数人或租或买密度大、不甚体面的保障房,住房领域二元分层格局明显。

不管深圳楼市是“香港化”还是“新加坡化”,大家真正关心的是穷人或无房人群,怎么解决居住问题。从目前数据来看,70%的人租房,80%住在城中村。房屋和人群匹配现状看,深圳更像香港,而不是新加坡。到2035年,深圳政策房占比目标是35%,目前不到15%,新加坡、香港目前占比分别是80%和50%。要完成此数据,土地是个大问题。所以2019年我们看到了旧改新政的出台,政策上出现了细微的变化,确保低收入人群的居住稳定。

商品房供应量的减少,需求的增多,必将导致商品房的水涨船高,这大概就是房价多头们看多的逻辑所在。按照市场经济规律来看,这一结论是成立的,但别忘了中央的宏观调控政策,这是能改变市场运行规律的一只隐形大手。

无论深圳楼市“香港化”还是“新加坡化”,抑或是走深圳楼市特色的道路,都需要解决城市化进程中高收入人群与低收入人群的基本权益,二次房改中,深圳的住房保障政策明显提高步伐,这一次,深圳再次走在了全国的前列。

深圳不仅是广东的深圳,更是全世界的深圳

张五常说深圳是个现象,的确如此,而且是中国改革开放过程中,一个成功的试验田。谁能想到30多年前的一个小渔村,能成为今日世界闻名,领先全球的一座大都市。

在深圳,最深切的感受,来自于没有本地主流文化的隔阂,全国各种文化构筑成了今日之深圳的文化内涵。很多人说深圳没有文化底蕴,其实深圳文化的包容性、兼容性,不就是深圳今日最大的文化特征吗?正因为此,这座城市吸引了无数年轻人前赴后继,投入到这座城市的建设中,正是外来人口源源不断的涌入,给了深圳这座年轻的城市源源不断的新鲜血液。今时今日,走在大街上,我们能聆听到的本地标准语言是普通话,而不是粤语,今日之深圳,已经不单单是广东的深圳,更是世界的深圳。

结合当下的粤港澳大湾区纲要刚刚出台之际,深圳必将是粤港澳大湾区的龙头城市。张五常说东莞的存在,决定了深圳未来成为世界经济中心的决定性意义——深圳隔壁的世界工厂,人工成本普遍只有发达国家的几分之一,可又远远高于越南、印度等低收入国家。9+2城市群中,香港、东莞、惠州与深圳是互动最多的三个城市,尤其是从东莞松山湖到深圳光明区再到西丽,政府力主打造的科技走廊,以及前海规划的金融中心,肩负着把人民币推向国际化的重任。在强调互联互通的大湾区战略中,深圳的意义举足轻重,从目前的城市规划中,我们可以看出深圳未来的城市地位必将是引擎

深圳流行把深圳看多者称为“深吹”,坊间调侃说张五常是最大的“深吹”,个人不以为然。张老仅仅是看好深圳的未来发展空间而已,而且他提出的地球经济中心是有前提的,即人民币国际化顺利。

房子是一只会“下蛋的老母鸡”

前不久,有份全国人均收入数据显示:深圳的人均工资全国排名第三位,平均不到1万元。对应当前的深圳房价,即使张五常预测的深圳成了地球经济中心又能怎样?5万多的房价还能继续往上涨吗?就此问题,房产大象想说说自己的观点。

如果说2008年前的深圳楼市,还普遍存在刚需的话,2015年之后,刚需凤毛麟角,之前没买房的人,之后几乎没有机会购买,因为靠工资远远跑输房价,那么是什么人在买房呢?一般为早期买过房子,甚至买过多套房子的市民,他们通过低买高卖,手里积累了大量的财富,即使今时今日,房价普遍几百万,甚至上千万,他们也丝毫不介意,因为他们只是把房子作为一个“会下蛋的老母鸡”而已。

2017年开始,深圳在全国楼市调控中,虽然止涨连续20多个月,可调整幅度十分有限,究其根本原因,就是投资激情十分高涨,隔壁的惠州、东莞,基本上都是深圳炒房客的杰作。尤其是大亚湾的买家中,几乎九成以上来自深圳,但十年涨幅仅仅一倍多的成绩。

尤其在2018年中表现的淋漓尽致:限价,让一、二手房出现倒挂之后,出现了投机性购买,此时此景,绝不是刚需能买的起的,先前手里有房的投资客,或者以住房为投资对象的炒房者,就是限价出现后的购房大军,限购只是他们需要逾越的一道鸿沟而已。

深圳房价未来何去何从,其实除了经济的向好之外,也离不开国内经济形势,与宏观调控等等因素的影响,离开这些因素,单独谈房价,似乎意义不大。

来源:房产大象

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编辑/端木

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小雅