宝典丨买房有赠送面积是赚了?看完这些你就知道了

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赠送面积都从哪来?

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“偷”面积

开发商一般送的面积是钻了旧版住宅设计规范中建筑面积计算方法的空子,根据旧版规定这些面积本来就不计算面积或者只计算一半的面积。

例如入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积;露台是完全赠送;地下室净高满2.1米算面积,低于2.1米不算面积;飘窗分为凸窗和落地飘窗两种,凸窗是不落地的,不算面积,落地飘窗净高高于2.1米要算面积,低于2.1米不算面积;阁楼净高满2.1米部分算面积,不满不算面积。

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违建面积

一些开发商的赠送面积,是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。

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侵犯共有面积

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积,实际为业主共有面积,如顶层露台、地下室、户外花园等。

赠送面积有什么风险?

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不计入产权,不写入合同

赠送面积是不计入产权的,也不写进购房合同,没有办法保证业主相关合法权益,一方面购房者在二次出售时也会有所损失。而且一些开发商为了宣传,房子售价都是加上赠送面积折算后的,实际售价也比较高。

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赠送面积实用性差

一些开发商赠送的面积设计不合理,实用性差,影响采光、通风等,例如储藏间太小无法使用,赠送厕所漏水、赠送的卧室无法使用等等。

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赠送面积成违章建筑

有楼盘的赠送面积,被定为违法搭建面积,被相关部门强制拆除。

有赠送面积的楼盘能不能买?

如果开发商的赠送面积产品设计合理,后期能够充分使用,在产权清晰的情况下也可以购买。

购买时需注意的问题

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将赠送面积写进合同

一般来说,开发商的赠送面积在购房合同里面是不体现的,为了保证购房者的利益,尽量要求开发商写进购房合同,或者签补充协议。

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弄清楚赠送面积的真实情况

购房者在买房的时候一定要弄清楚哪些是赠送面积,如很多公共面积等本来就是属于购房者的。

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赠送面积是否交物业费、暖气费等

购房者在买房的时候一定要弄清楚,关于赠送面积是否要交物业费、暖气费等,避免不必要的损失。

面对赠送面积里的这么多猫腻,购房者在购房的时候一定要时刻保持清醒,不要被表面的“赠送”迷了眼睛,弄清楚赠送面积的情况,避免不必要的损失。

从2014年7月1日起,住建部批准颁布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》(以下称《规范》)正式实施。从此以后,开发商常用的送飘窗、送露台、送地下室等推销手段将成为历史,而最受置业者青睐的“偷面积”等手段也将不复存在。

原“免费”面积被修订

据记者了解,新版《规范》修订的面积计算规定有近26条,极大地细化和改变了此前有关建筑工程建筑面积的计算方法。

比如,开发商以往最常赠送的、在旧版《规范》中不计算面积的飘窗,在新版《规范》中有了明确要求:窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。关于地下室面积,《规范》中要求地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算,结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,应计算1/2面积。

从事建筑设计多年的国家一级注册结构工程师苏远在接受记者采访时表示,目前已审批及在售的项目不受《规范》影响,其短期内对市场的影响较为有限。但该《规范》的出台,将直接影响小区容积率和工程造价的计算,还将大大影响开发商对户型设计思路和工程造价的预算。

消费者维权将有据可依

对于购房者而言,免费赠送的面积是“免费的午餐”。但业内人士表示,“买房赠送面积”的做法其实是开发商请客,业主买单。比如北京某楼盘一套房子的产权面积为100平方米,单价为2万元/平方米,总价为200万元,加上赠送面积后,实得面积为120平方米。购房者的普遍计算方法为:200万元÷120平方米 =1.67万元/平方米。此价格比周边房价1.8万元/平方米略低,让人感觉很超值。

然而事实上购房者并不了解,这种计算方法不准确。对于赠送的面积,开发商不支付土地成本,花费并不多。以上述套房为例,赠送面积的花费只有20平方米×1000元/平方米=2万元。所以,房价正确的计算方法应该是:(200万元-2万元)÷100平方米=1.98万元/平方米,这比周边房价贵了不少,并且这个20平方米的赠送面积得不到法律认可,不属于产权面积,今后遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时,购房者的权益很难得到保护。

此外,赠送面积一般都需要业主进行搭建或特殊装修,需要请有专业资质的单位进行施工设计,因为需要考虑到承重的问题,若装修不当,很有可能造成安全隐患,其造价比普通装修高出许多。

随着新《规范》的出台,消费者如果遭遇阳台等赠送面积缩水以及其他问题时,在一定程度上就有了维权依据。另外,赠送的面积往往会影响楼盘的容积率,会造成小区的容积率比实际偏高,业主的实际居住体验也会降低。

小户型设计难度加大

“偷面积”就像在夹缝中求生存,如今这个夹缝已经越来越窄。可以预见的是,在今后开发商推出的户型中,“大面积赠送”将会大幅度减少。同时,以往赠送面积的设计多出现在小户型,《规范》的实施将使得未来小户型的开发设计难度有所增加。

“购房者有需求,所以开发商会挖空心思做赠送空间。”某楼盘营销总监对记者表示,“这两年小户型、低总价成为刚需置业者的首选,购房者都希望在有限的空间里实现尽量多的功能,所以赠送面积才会如此受青睐。其实买房子关键还是要考虑整体的性价比,如果赠送面积少了,但价格下调了,也很实惠。”

苏远则表示,未来开发商要考虑怎样在受限的情况下,做出格局更合理、空间利用率更高的房子。接下来摆在开发商面前的难题是,如何在户型精细化上做文章,这会在一定程度上促进房屋质量的升级。

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小雅